Vorvertrag Grundstückskaufvertrag

Darum lohnt es sich einen Vorvertrag Grundstückskaufvertrag abzuschließen

Wer über einen Hauskauf nachdenkt, wird in der Regel mehrere Objekte in Betracht ziehen. Abhängig von der Höhe des Kaufpreises und der weiteren Konditionen, muss die Frage der Finanzierung mit der Bank oder anderen Geldgebern abgeklärt werden. Diese Prüfung kann in der Regel einige Zeit in Anspruch nehmen. Auch sollte ein Grundbuchauszug eingeholt werden, was wiederum zeitaufwändig sein kann. Dennoch: Nur das Grundbuch gibt eine vollständige Auskunft über die tatsächlichen Rechtsverhältnisse.

Hier kann beispielsweise ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht eines Nachbarn eingetragen sein. Besteht ein Wegerecht, dann ist der Eigentümer des damit belasteten Grundstücks in der Praxis in vielen Entscheidungen eingeschränkt. Besonders relevant für den Käufer sind Grundschulden, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind. Der jeweilige Eigentümer haftet für die Belastungen, auch wenn er von diesen vielleicht gar keine Kenntnis hatte. Ein Regress gegen den ursprünglichen Eigentümer ist zwar möglich. Ein solcher Rechtsstreit kann sich aber über Jahre hinziehen. Der aktuelle Bestand des Grundbuchs sollte also vor Abschluss eines Kaufvertrages oder eines verbindlichen Vorvertrages geklärt werden. Ist das Grundbuch mit dinglichen Rechten belastet, dann müssen Verkäufer und Käufer abklären, wie damit erfahren werden soll.

Ein weiteres Motiv für den Abschluss eines Vorvertrages kann auch in der Abklärung behördlicher Genehmigungen liegen. Je nachdem, was der Käufer für das Grundstück oder die darauf vorhandene Bebauung plant, kann es öffentlich-rechtliche Einschränkungen geben, die zu beachten sind. Auf die Zusagen des Verkäufers oder eines Makler kann man sich in diesem Zusammenhang nicht verlassen. Zu empfehlen ist, sich ggf. bei einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen, bevor man einen verbindlichen Vertrag schließt. Plant der Käufer nach dem Immobilienkauf auf dem Grundstück Abrissarbeiten vorzunehmen oder will er ein Haus darauf erbauen, dann sollte bereits vor Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden, ob die geplanten Arbeiten dort möglich sind. Bei einigen Vorhaben sind auch die Nachbarn mit in ein Genehmigungsverfahren einzubeziehen. Hier sollte der Käufer frühzeitig das Gespräch suchen.

Bindung an einen Vorverkaufsvertrag Grundstück

Um zu verhindern, dass in der Zeit ein anderer Käufer den Zuschlag für den Immobilienkauf erhält, wollen viele Käufer einen Vorvertrag abschließen. Ziel des Vorvertrages für einen Hauskauf ist es, Käufer und Verkäufer für einen bestimmten Zeitpunkt aneinander zu binden. Ein Vorvertrag, der keine angemessene Bindungsfrist enthält oder sogar nur eine Seite bindet, wäre in der Regel unwirksam.

Geht es darum, dem Käufer ein verbindliches Angebot zu machen, dann wird der Vorverkauf im Sinne eines Angebots formuliert. Der Käufer erhält dann eine bestimmte Frist zu Annahme. Im Angebot muss der später zu schließende Kaufvertrag mit allen wesentlichen Regelungen bereits enthalten sein. Der Käufer muss also im Prinzip nur noch seine Annahme vor dem Notar erklären. Das Angebot auf Abschluss eines Hauskaufvertrages kann natürlich auch andersherum lauten. Enthält das Angebot aber für den Käufer eine Bindungsfrist, die länger als vier Wochen dauert, dann kann die Klausel unter Umständen unwirksam sein, wenn Sie gegenüber einem Verbraucher verwendet wurden. Im Einzelfall sollte man sich daher ausführlich bei einem Anwalt beraten lassen, bevor man sich auf einen Vorvertrag einlässt. Unter Umständen sollte auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, wenn Zweifel an der Beschaffenheit des Grundstücks bestehen.

Soll der Vorvertrag im Sinne eines verbindliches Angebots abgeschlossen werden, kann es sinnvoll sein, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, sollte der Vertragspartner sich nicht an die Vereinbarung halten. Hier müssten die Voraussetzungen genau geklärt werden, unter denen eine Vertragsstrafe gelten soll. Der Notar kann Sie ggf. bei der Vertragsgestaltung unterstützen. Ohne eine solche Vertragsstrafe, müsste der Nachweis eines Schadens genau geführt werden, was in der Praxis schwierig werden kann.

Formerfordernis für Grundstückskaufverträge beachten

 Laut § 311 b BGB ist ein Vertrag, der die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks zum Inhalt hat, zwingend von einem Notar zu beurkunden. Für die Beurkundung fallen in der Regel Gebühren an. Wird der Vorvertrag in Form eines Angebots formuliert, dann fallen für die ggf. stattfindende Beurkundung der Annahmeerklärung nur noch diese Gebühren an. Weicht der Vorvertrag dagegen wesentlich von dem ab, was später beurkundet wird, kann der Notar ggf. die Gebühren komplett neu berechnen. Sie sollten mit dem Notar in jedem Fall vorher abklären, welche Vorgehensweise im Einzelfall kostengünstiger ist. Ohne entsprechende Beurkundung ist ein Vorvertrag rechtlich nicht bindend. Der Käufer kann also den Verkäufer nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichten, sofern der Vorvertrag ohne Beteiligung eines Notars unterzeichnet wurde. Je nach Vorgeschichte der Vertragsverhandlungen, käme dann in Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch des Käufers in Betracht.

Von einem Muster Vorvertrag zu unterscheiden, ist eine sogenannte “Reservierungsvereinbarung” mit einem Makler. Der Makler verpflichtet sich in einer solchen Vereinbarung, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen zum Kauf anzubieten. Eine solche Vereinbarung bedarf nicht zwingend der notariellen Form. Liegt die vereinbarte Reservierungsgebühr allerdings zu hoch, dann ist die Rechtsprechung der Meinung, dass auf den potentiellen Käufer ein unzulässiger Druck ausgeübt wird. Eine Nichtigkeit der Vereinbarung kann sich auch aus anderen Umständen ergeben, etwa aus einer zu langen Bindungsdauer. Auch ist zu beachten, dass die Reservierungsvereinbarung im Gegensatz zu einem notariellen Vorvertrag für den Verkäufer nicht bindend ist. Platzt der Verkauf später, dann hat der “Käufer” also keinen Anspruch auf Übereignung des Objekts, sondern lediglich einen Schadensersatzanspruch. In dem Fall muss der Schaden genau nachgewiesen werden, was im Einzelfall schwierig wird. Unproblematisch sind Posten wie, Notarkosten oder Auslagen. Schwieriger ist es aber den Schaden nachzuweisen, der dadurch entstanden ist, dass man beispielsweise ein anderes Angebot auf einen Kaufvertrag abgelehnt hat. Im Vertrauen darauf, dass der Verkäufer die Immobilie reserviert, hat der Käufer ja möglicherweise eine andere Option nicht wahrgenommen.

Im Hinblick darauf, dass es ja unter Umständen nie zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen den Parteien kommt, sollte bereits im Vorvertrag geregelt werden, wer die Kosten dafür übernehmen soll. Dem Notar gegenüber haften beide Parteien als Gesamtschuldner für den Ausgleich der Gebühren. Im Innenverhältnis kann aber etwas anderes vereinbart werden. Treffen Sie eine Absprache, die der Interessenlage gerecht wird.

Versteckte Kosten beim Vorvertrag Immobilienkauf

 Vor dem verbindlichen Abschluss eines Immobilienkaufvertrages sollten alle anfallenden Nebenkosten geklärt werden. Die Notarkosten lassen sich in der Regel schnell abklären. Die Gebühren für den Notar sind einheitlich geregelt. Sie können also den Notar Ihres Vertrauens wählen ohne befürchten zu müssen, dass die Beurkundung wo anders günstiger gewesen wäre. Auch die Maklerprovision ist natürlich ein Faktor, der berücksichtigt werden muss. Die Provision des Maklers orientiert sich in der Regel am Kaufpreis für das Grundstück.

Nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages kommen dann noch die Forderungen des Finanzamtes auf Sie zu. Die Grunderwerberssteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Dieser ist nicht unbedingt gleichzusetzen mit dem Kaufpreis. Steht der Kaufpreis in einem krassen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie, dann kann das Finanzamt auch eine Schätzung des wahren Werts vornehmen. Finanziert eine Bank den Grundstückskauf, dann sind auch die dortigen Gebühren zu beachten. Müssen noch alte Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht werden, trägt die Kosten hierfür in der Regel der Verkäufer. Dennoch sollten Sie dies im Vorfeld klären. Viele Käufer prüfen im Rahmen der Immobiliensuche nur, ob sie die Finanzierungskosten tragen können. Die monatliche Rate wird dabei oftmals mit der laufenden Miete verglichen

Das muss beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachtet werden

Vergessen Sie jedoch nicht, dass mit Ihrer monatlichen Mietzahlung auch weitere Kosten, wie Nebenkosten abgedeckt sind. Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Abwasser müssen Eigenheimbesitzer selbst tragen. Das gleiche gilt für Versicherungen. Die Umlage auf ein Haus mit mehreren Mietparteien ist dabei für den einzelnen Mieter oft günstiger, als ein Tarif, den Eigenheimbesitzer zahlen müssen. Auch muss sich der Vermieter um alle Instandhaltungsarbeiten kümmern. Als Mieter können Sie lediglich zur Übernahme der reinen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Solche laufenden Kosten sollte der Käufer im Hinterkopf haben, um sich nicht nach dem Kauf höher zu verschulden, als erwartet. Rücklagen für Renovierungsarbeiten oder die Erneuerung von Geräten sollten in jedem Fall vorhanden sein.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Mietvertrag von Ihnen so übernommen werden muss. Beabsichtigen Sie einen Kündigung wegen Eigenbedarf, so ist zu bedenken, dass es hier eine Sperrfrist für Kündigungen geben kann. Liegt eine solche Sperrfrist nicht vor, dann können Sie die Kündigung dennoch erst dann aussprechen, wenn Sie nach Abschluss des Kaufvertrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Lassen Sie sich vom Vermieter unbedingt vor Abschluss eines Kaufvertrages den Mietvertrag zeigen. Überzeugen Sie sich davon, dass der Mieter bisher die Mietzahlungen pünktlich geleistet hat. Wichtig: Teilweise haben Mieter ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht für die Immobilie. Prüfen Sie die Kaufunterlagen auch unter diesem Aspekt genau, um eine spätere Rückabwicklung des Vertrages nicht zu riskieren.

Achtung: Notarielle Beurkundung zwingend erforderlich!

Achtung: Auch der Vorvertrag zu einem Grundstückskauf bedarf einer notariellen Beurkundung. Der eigentliche Grundstückskaufvertrag, der ggf. abgeschlossen wird, ist als Entwurf im Anhang ein Bestandteil der Urkunde. Dieser Entwurf ist nicht in unserem Muster-Vorvertrag enthalten.