Untermietvertrag Gewerberäume

Vor dem Untermietvertrag über die Gewerbefläche Zustimmung des Vermieters einholen

Die Untervermietung von Gewerberaum ist attraktiv. Ob Büroräume, Praxisfläche, Ladengeschäfte oder Lagerfläche: Ein zusätzlicher Mieter sorgt für Enlastung in der Unternehmenskasse. Für potentielle (Unter-)Vermieter gilt: Wie im Fall von Mietwohnungen muss auch bei der Untervermietung von Gewerberäumen vor Abschluß eines Untermietvertrages die Zustimmung zur Untervermietung eingeholt werden. Wird das ignoriert, droht die Kündigung des Mietvertrages und ggf. kann der Hauptvermieter auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Die meisten Gewerbemietverträge sehen dies ausdrücklich vor. Nur in seltenen Fällen wird die Möglichkeit zur Untervermietung bereits im Mietvertrag enthalten sein. In jedem Fall müssen Sie auch dann dem Vermieter die Untervermietung anzeigen.

Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorgabe, dass ein Untermieter nicht ohne Zustimmung in die Gewerberäume einziehen darf, ist es, das schutzwürdige Interesse des Vermieters zu bewahren. Gerade ein Gewerbebetrieb hat erheblichen Einfluss auf die Mietstruktur eines Hauses. Möglicherweise muss auch der Konkurrenzschutz beachtet werden. Ein Vermieter muss also immer die Option haben, den Untermieter abzulehnen. Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, steht dem Untermietvertrag für Gewerberäume nichts mehr im Wege. Damit die Vermietung der Gewerbefläche von Beginn an auf einem sicheren Fundament steht, regeln die Parteien das Mietverhältnis von Beginn an über ein entsprechendes Muster für einen Untermietvertrag.

Inhalt: Untermietvertrag für Gewerberäume

Beachten Sie, dass Sie vor Abschluss eines Untermietvertrags eine Einverständniserklärung des Vermieters über Untervermietung einholen müssen. In diesem Untermietvertrag für Gewerberäume sind folgende Paragraphen enthalten:

• Mietgegenstand, Vertragszweck und Übergabe

Nennen Sie möglichst alle Details zum Mietgegenstand, um sich gegenüber ihrem Untermieter für den Schadensfall rechtlich abzusichern. 

• Mietdauer

Bestimmen Sie, wie lange das Untermietverhältnis bestehen soll. Über diese Frist hinaus hat der Untermieter keine Ansprüche mehr auf Nutzung der Mietsache.

• Miete, Nebenkosten und Mietzahlung

An den Nebenkosten, die für das Mietobjekt anfallen, ist der Untermieter entsprechend dem Umfang seiner Nutzung zu beteiigen.

• Mietkaution

Mit der Erhebung einer Mietkaution sichern Sie sich als Hauptmieter gegenüber dem Untermieter ab, denn gegenüber dem Vermieter bleiben Sie auch während des Bestehens eines Untermietverhältnisses voll haftbar.

• Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen, Pflege der Mietsache

Bei Gewerbebetrieben sollte im Untermietvertrag immer die Möglichkeit zum Anbringen von Schildern oder Werbereklamen geregelt werden.

• Schilder, Automaten, Markisen

Regeln Sie ganz klar, wie der Untermieter das Mietobjekt nutzen darf. Auf diese Weise schützen Sie sich vor ungerechtfertigten Aufrechnungen.

• Schönheitsreparaturen

Da Schönheitsreparaturen häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten waren, sind die Vorgaben des Gesetzgebers in diesem Punkt inzwischen sehr genau. Diese sind auch für Gewerberaummieten zu beachten.

• Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten

Regeln Sie an dieser Stelle, bis zu welchem Betrag und Umfang der Untermieter selbst für Kleinreparaturen aufkommen muss.

• Aufstellen von Maschinen, Lagerung, Abstellen von Fahrzeugen
• Verkehrssicherungspflicht

Beachten Sie, dass der Untermieter einen Teil der Verkehrssicherungspflicht hat.

• Konkurrenzschutz

Sie entscheiden selbst, ob und inwieweit es in Ihrem speziellen Fall einer Untervermietung sinnvoll ist, Regelungen zum Konkurrenzschutz zu vereinbaren.

• Weitere Untervermietung, Gebrauchsüberlassung an Dritte

Mit diesem Vertragspunkt legen Sie die Bedingungen und Voraussetzungen zu einer Gebrauchsüberlassung fest.

• Übergabe der Mietsache

Wie und nach welchen Maßgaben soll die Übergabe der Mietsache erfolgen? Vereinbaren Sie eventuell, dass ein entsprechendes Protokoll angefertigt wird.

• Haftung des Hauptmieters

Der Untervermieter bleibt auch während der Untermietdauer gegenüber dem Mieter in allen Belangen, die die Mietsache betreffen, haftbar. Es ist jedoch möglich, einen teilweisen Haftungsausschluss zu bewirken. 

• Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

Mit diese Vertragspunkt ist es möglich, ein Mietzurückbehaltungsrecht, das der Untermieter am Mietzins hat, auszuschließen.

• Betretungs- und Besichtigungsrecht des Hauptmieters
• Tierhaltung
• Kündigung des Vertrages
• Rückgabe der Mietsache
• Schriftform
• Besondere Vereinbarungen
• Salvatorische Klausel

Formularmäßiger Ausschluss von Untermiete verboten

Bei langfristigen Gewerbemietverträgen ist eine Klausel im Mietvertrag, die die Untervermietung pauschal verbietet, ungültig. Jedenfalls dann, wenn der Ausschluss formularmäßig erfolgt ist und nicht individuell verhandelt wurde. Dies entschied das Landgericht Bonn mit Urteil vom 20.02.2002, Aktenzeichen 2 O 346/01. Denn wirtschaftliche Änderungen, die eine Untervermietung der Räume erforderlich machen, können gerade bei langen Mietvertragsbindungen durchaus vorkommen.

Allerdings ist auch bei Unwirksamkeit eines Untermietverbots nicht gesagt, dass der Vermieter automatisch der Untervermietung zustimmen muss. Der Mieter hat allerdings ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter den Untermietvertrag für Gewerberäume ohne sachliche Begründung ablehnt.