Das muss in einem Pachtvertrag für eine Gaststätte stehen
In Deutschland bieten mehr als 200.000 gastgewerbliche Betriebe ihre Services an. Bei der übergroßen Mehrheit dieser Gaststätten, Restaurants und Lokale sind die Räumlichkeiten gepachtet. Grundlage eines Pachtverhältnisses ist ein spezieller Vertrag, der die Rahmenbedingungen bestimmt. Wie bei einem Mietvertrag werden im Pachtvertrag die Partner namentlich benannt, bevor Vertragsdauer, Höhe des Pachtzinses und enthaltenes Inventar festgelegt werden. Zusätzlich benennt der Vertrag Details rund um die Nutzung eines Lokals, etwa ob Flächen für Parkplätze mitverpachtet werden.
Ein wichtiger Punkt betrifft den Zustand der Pachträume bzw. Pflichten der Instandhaltung.
Der Zustand des Pachtobjektes wird in einem Übergabeprotokoll beschrieben. Prinzipiell obliegt es dem Pächter, die gepachteten Räume schonend zu behandeln und Reparaturen in Eigenregie vorzunehmen. In der Gastronomie wird in der Regel auch ein Großteil des dazugehörigen Inventar überlassen. Ist das der Fall, ist eine genaue Auflistung und Beschreibung der Einrichtungsgegenstände notwendig. Bestehen außerdem langfristige Schankverträge, können diese im Rahmen eines Pachtvertrages ebenso übernommen werden.
So berechnet sich die Höhe die Pacht
Bei der gewerblichen Verpachtung ist der Pachtzins in der Regel frei verhandelbar. Das bedeutet, dass sich sowohl Pächter als auch Verpächter im Vorfeld darüber informieren sollten, welche monatlichen Pachtzahlungen für die Gaststätte angemessen sind. Prüfen Sie zum Beispiel die ortsübliche Pachthöhe im Bereich der Gastronomie oder auch für andere Branchen. So haben Sie eine solide Basis für die Vertragsverhandlungen.
Als Pächter sollten Sie sich immer auch Tipps vom Vorpächter holen, soweit dies möglich ist. Wichtig bei der Ermittlung der ortsüblichen Pacht ist, dass Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Als Pächter sollten Sie sich unbedingt einen Überblick darüber verschaffen, welche Zahlungen neben der Pacht noch anfallen. Wird eine Gaststätte verpachtet, dann verlangt der Verpächter häufig, dass Verträge mit Versorgern, Müllabfuhr etc. direkt vom Pächter abgeschlossen werden. Die weiteren Nebenkosten werden dann vom Verpächter umgelegt jährlich abgerechnet.
Welche Pflichten darf der Verpächter auf den Pächter einer Gaststätte übertragen?
Im Unterschied zum Mietrecht, wird bei der Pacht das Pachtobjekt in der Regel eingerichtet übergeben. Im Rahmen des Pachtvertrages kann die Instandhaltungspflicht für die Räume und die Einrichtungsgegenstände auf den Pächter abgewälzt werden. Auch hier sollte der Pächter prüfen, ob der Pachtzins im Hinblick auf die Übernahme der Pflichten angemessen ist. Unbedingt geklärt werden sollte, ob auch gemeinschaftlich genutzte Flächen vom Pächter instandzuhalten sind. Auch in einem gewerblichen Pachtvertrag muss der Verpächter die Grenze zur Sittenwidrigkeit beachten. Der Bundesgerichtshof sah in einer pauschalen Übertragung von Instandsetzungspflichten eine Verletzung der Rechte des Mieters bzw. Pächters.
Kündigung eines Pachtvertrages
Besonderes Augenmerk sollten Pächter und Verpächter auf die Möglichkeit der Kündigung richten. In der Gastronomie sind befristete Pachtverträge die Regel. Nach Ablauf der Befristung erhält der Pächter meist die Option zur Verlängerung. Bei einer befristeten Verpachtung ist eine ordentliche Kündigung nicht zulässig. Die Parteien können aber dennoch vereinbaren, dass es Pächter und Verpächter möglich ist, unter bestimmten Umständen zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund darf auch im Rahmen einer befristeten Pacht nicht per Vertrag ausgeschlossen werden.
Inhalt: Gaststätten-Pachtvertrag
- Pachtobjekt
- Pachtzins
- Wertsicherungsklausel
- Pachtdauer
- Zustand der Pachträume
- Inventar und Übernahme von Verträgen
- Nutzung der Pachtsache
- Elektrizität, Gas, Wasser
- Behördliche Genehmigungen
- Verkehrssicherungspflichten
- Bauliche Änderungen durch den Verpächter
- Bauliche Änderungen durch den Pächter
- Betreten der Pachträume
- Kaution
- Besondere Vereinbarungen
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