Kündigung Mietvertrag Eigenbedarf

Das ist bei einer Vermieterkündigung zu beachten

Die Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schützen Mieter von Mietwohnungen vor einer willkürlichen Kündigung durch den Vermieter. So ist eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf in der Regel nur möglich, wenn einer der im § 573 BGB genannten Gründe vorliegt. Neben schuldhafter Verletzung der mietvertraglichen Pflichten, ist Eigenbedarf ein berechtigter Grund für eine Kündigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann laut BGB auch ausgesprochen werden, wenn der Eigenbedarf nicht beim Vermieter selbst gegeben ist. Sucht der Vermieter für seine nahen Angehörigen eine Wohnung, so kann er auch für diese Personen Eigenbedarf beim Mieter anmelden.

Eigenbedarfskündigung richtig formulieren

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens - aber nicht unmöglich. Denn auch für Vermieter gilt: der Schutz des Eigentums ist durch das Grundgesetz garantiert. Vor diesem Hintergrund ist es jedem Vermieter möglich, seinen Wohnraum bei Bedarf selbst zu nutzen. Doch auch der Mieter hat schützenswerte Interessen. Insoweit gibt es an die Kündigung wegen Eigenbedarf gesetzliche Anforderungen, die der Vermieter einhalten muss. Ein Formular Eigenbedarfskündigung können Sie als Vermieter hier herunterladen.

Fristen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn Sie eine Muster Eigenbedarfskündigung nutzen, sollten Sie sich jedoch zuvor über die Voraussetzungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung informiert haben. In § 573 BGB ist geregelt, dass im Fall der Wohnungsmiete der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen darf, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Der Eigenbedarf ist ausdrücklich als Grund für das berechtigte Interesse im Gesetz aufgeführt. Hier ist auch ausdrücklich geregelt, dass eine zum Nachteil des Mieters getroffene anderweitige Vereinbarung unwirksam ist. Die Vorlage Eigenbedarfskündigung bietet die Möglichkeit, diese spezielle Form der fristgemäßen Kündigung korrekt umzusetzen. Sie kann als PDF oder Word Vordruck genutzt und individuell ergänzt werden. Der Vermieter, der den Eigenbedarf geltend machen will, sollte rechtzeitig tätig werden. Denn die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach der Dauer des Mietvertrages. Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist § 573 c BGB zu beachten. Während Mieter pauschal mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, verlängert sich für Vermieter die Kündigungsfrist auf sechs Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als fünf Jahre bestanden hat, und auf neun Monate, wenn der Mieter mehr als acht Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Wenn Sie eine Muster Eigenbedarfskündigung nutzen, sollten Sie daher zunächst prüfen, welche Kündigungsfrist in Ihrem Fall zutreffend ist. Wer eine vermietete Eigentumswohnung neu erworben hat, müsste auch prüfen, ob ggf. eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung einschlägig ist. Diese kann bis zu zehn Jahre betragen, wenn die Immobilie erst während der Mietzeit in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.

Gründe bei der Eigenbedarfskündigung

Die Gründe für den Eigenbedarf muss der Vermieter in der Kündigung genau nennen. In der Vorlage Eigenbedarfskündigung sind beispielhafte Gründe enthalten. Eine individuelle Anpassung muss erfolgen. Der Vermieter sollte möglichst detailliert aufführen, weshalb die bisherige Wohnung zu groß oder zu klein geworden ist. Ein Eigenbedarf kann etwa entstehen, wenn eine Familie gegründet werden soll oder das erwachsene Kind eine eigene Wohnung benötigt. Ältere Vermieter, die mehr Raum benötigen, weil Sie eine Pflegekraft dauerhaft in der Wohnung beherbergen müssen, können dies in der Regel als Grund aufführen. Generell kann der Eigenbedarf auch für Familienangehörige geltend gemacht werden. Je entfernter der Angehörige ist, desto schwieriger wird es aber im Einzelfall sein, die Kündigung durchzusetzen. Es ist allerdings jederzeit möglich, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Dieser ist dann verbindlich, unabhängig davon, ob die Eigenbedarfskündigung rechtswirksam gewesen wäre. In der Regel wird ein Mieter sich auf einen solchen Aufhebungsvertrag Mietverhältnis nur einlassen, wenn ihm ein angemessener Ausgleich für den Verlust der Wohnung angeboten wird, wie etwa die Übernahme der Umzugskosten. Da im Falle eines Rechtsstreits viel Zeit vergeht, bis die Eigenbedarfskündigung durchgesetzt werden kann, sollte der Vermieter überlegen, ob ein Aufhebungsvertrag angeboten werden sollte. Dies kann im Ergebnis Kosten sparen.

Widerspruch im Härtefall

In einem Härtefall kann der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einreichen. Ein Härtefall liegt beispielsweise vor, wenn persönliche Gründe des Mieters einen Umzug zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machen, wie beispielsweise eine Schwangerschaft. Je nach Einzelfall müsste dann der Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages nach hinten versetzt werden. Wichtig ist, dass Sie den Mieter auf das Recht zum Widerspruch hinweisen, so wie es in der Muster Eigenbedarfskündigung vorgesehen ist. Und: Die Gründe für den Eigenbedarf müssen bei Ablauf der Kündigungsfrist noch vorliegen. Zieht der Vermieter doch nicht in die Wohnung ein, dann macht er sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig.

Kündigung nach Eigenbedarf: Diese Rechte hat der Mieter

Doch auch in Fällen der Kündigung nach Eigenbedarf bietet das BGB dem Mieter den Schutz seiner Rechte. In Härtefällen darf der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Für bestimmte Mietverhältnisse gilt darüber hinaus eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt laut § 577a Abs. 1 BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren. In Gebieten mit knappem Wohnraum kann die Sperrfrist bis auf 10 Jahre verlängert werden. Vor der Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarf, sollte der Vermieter daher die Kündigungssperrfrist prüfen.