Befristung wegen Eigenbedarf
Die gesetzlich akzeptierten Befristungsgründe sind in §575 BGB dargelegt. Der wichtigste Grund für Befristungen von Wohnraummietverhältnissen ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf kann der Vermieter nicht nur für sich selbst geltend machen, sondern auch für Familien- oder Haushaltsangehörige. Der Vermieter muss in den Mietvertrag herein schreiben, für wen er die Wohnung benötigen wird. Dabei sind bei der Angabe der Befristungsgründe weniger strenge Maßstäbe anzulegen als bei einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss also beweisen, dass die Wohnung zu dem Zeitpunkt von ihm selbst oder einem Familienmitglied benötigt wird, ist aber nicht zu einer Begründung verpflichtet.
Geplante Modernisierungsmaßnahmen
Ein weiterer Befristungsgrund wäre die Absicht zur Durchführung von Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen. Hat der Vermieter also vor in ein paar Jahren das Haus grundlegend zu sanieren und wird die Mietsache dadurch wesentlich verändert, so kann dies als Grund für eine Befristung herhalten. Dieser Befristungsgrund gibt häufig Anlass zu Streitigkeiten, da genau zu definieren ist, ob die Baumaßnahmen als “wesentlich” im Sinne des Gesetzes zu verstehen sind. Beispielsweise wird oft darüber gestritten, ob es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handelt, für die der Vermieter selbst die Ursache gesetzt hat. Solche Arbeiten fallen nämlich nicht unter die gesetzlich zulässigen Befristungsgründe.
Ablauf der Befristung
Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der Befristung. Dies wird nicht immer im Interesse des Mieters sein. Er hat daher die Möglichkeit vor Auslauf der Befristung zu überprüfen, ob der beim Abschluss des Mietvertrages genannte Befristungsgrund noch vorliegt. Der Vermieter muss auf Anfrage Auskunft darüber geben, ob der Sachverhalt, den er ursprünglich angegeben hatte noch vorliegt. Der Mieter kann von diesem Auskunftsanspruch frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Gebrauch machen. Die Aufforderung zur Auskunft sollte schriftlich erfolgen, wobei der Zugang zu dokumentieren ist (z.B. durch Einschreiben). Reagiert der Vermieter nicht binnen eines Monats, dann hat der Mieter das Recht auf entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt. Dabei sind kleine Abweichungen vom ursprünglich gemachten Grund möglich, wenn beispielsweise nun Eigenbedarf für ein anderes Familienmitglied besteht. Der eigentliche Grund “Eigenbedarf” darf allerdings nicht in “Modernisierung” umgewandelt werden.
Mitteilung des Befristungsgrundes
Der Befristungsgrund muss ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden oder dem Mieter jedenfalls spätestens bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitgeteilt werden. Der Vermieter muss also genau in den Vertrag schreiben, welchen Verwendungszweck er nach Ablauf der Befristung hat. Er ist an diese Angabe gebunden und muss sich im Streitfall daran messen lassen. Dabei reicht es nicht, wenn er einfach nur das Gesetz zitiert, sondern er muss einen konkreten Lebenssachverhalt nennen, damit der Mieter auch wirklich die Möglichkeit hat, die Angaben nachzuprüfen. Versäumt der Vermieter die Mitteilung des Befristungsgrundes oder fällt der mitgeteilte Befristungsgrund nicht unter die gesetzlichen Vorgaben, dann ist die Befristung unwirksam und es liegt automatisch ein unbefristeter Mietvertrag vor.
Daniel Wilhelm