Was sind Schönheitsreparaturen?
Um kaum einen anderen Begriff wird so viel gestritten wie um den der Schönheitsreparaturen bei Auszug. Im Gesetz findet sich zwar eine Definition, die da lautet: „Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.” Doch die Definition ist nicht so eindeutig, wie viele denken. Denn es kommt darauf an, aus welchem Grund man die Arbeiten vornehmen muss. Nur Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung herbeigeführt wurden, muss der Mieter beseitigen.
Beispiel: Eine Wand im Wohnzimmer von Mieter A ist mit Schimmel befallen. Grund ist eine schlechte Isolierung des Mauerwerks. Wenn nach der Beseitigung des Schimmels die Wand gestrichen werden muss, dann fällt diese Renovierung nicht unter die Pflichten des Mieters.
Keine pauschale Bewertung der Renovierungsbedüftigkeit
Niemals fallen Instandhaltungsarbeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. So geht das Neuverlegen von Teppichen oder Abschleifen von Fensterrahmen weit über Schönheitsreparaturen hinaus. Der Mieter muss diese Arbeiten nicht ausführen. Seit Jahrzehnten ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch in einem anderen Punkt eindeutig: Der Mieter muss Schönheitsreparaturen nur dann ausführen, wenn sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet.
Starre Fristen sind tabu
Die früher gebräuchliche starre Fristenregelung im Mietvertrag ist nicht rechtsgültig. Im Mietvertrag darf also nicht stehen, dass beispielsweise das Wohnzimmer alle fünf Jahre zu streichen ist. Möglich ist es aber, die Fristen mit Einschränkungen zu nennen, um dem Mieter eine Orientierungshilfe zu geben. So darf im Mietvertrag beispielsweise stehen: Diese Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Üblicherweise werden die Arbeiten in folgenden Abständen erforderlich sein.
Schönheitsreparaturen bei Auszug dürfen niemals pauschal vereinbart werden. Vermieter dürfen also nicht verlangen, dass Mieter beim Auszug völlig überflüssige Arbeiten vornehmen. Dies hat für Mieter und Vermieter gleichermaßen Vorteile: Der Mieter, der mit seiner Wohnung pfleglich umgeht, hat am Ende weniger Stress und Kosten!
Renovieren als Kardinalspflicht des Mieters?
Um es noch einmal klarzustellen: Dem Gesetz zufolge muss der Mieter beim Schönheitsreparaturen bei Auszug gar nicht vornehmen. Vielmehr ist es Sache des Vermieters, für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen. Er muss für Renovierung, Sanierung und Reparatur aufkommen. Durch Mietverträge mit rechtsgültiger Schönheitsreparaturklausel kann man dieses ändern.
Häufiges Problem: Renovierungsklauseln
Die Realität dann auch so aus: In so gut wie jedem Mietvertrag werden zumindest die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Dagegen ist grundsätzlich nichts zu sagen. Bedenken sollten Mieter und Vermieter aber immer, dass die Richter am BGH die Rechtsprechung laufend anpassen. So etwa bei den früher beliebten Farbvorgaben. War es jahreslang nicht zu beanstanden, dem Mieter die Farbe Weiß für Wände und Decken vorzugeben, so wäre nach heutigen Stand eine strikte Farbvorgabe ungültig. Als Vermieter dürfen Sie aber weiterhin im Mietvertrag festhalten, dass der Mieter die Wohnung in hellen Farben streichen muss.
Bei allen Vereinbarungen zum Thema Renovierungspflicht müssen wir im Hinterkopf behalten, dass die BGH-Rechtsprechung sich ändern kann.
Wenn Sie im Mietvertrag Renovierungsklauseln vereinbaren dürfen diese den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Wenn das passiert, hat der Mieter das große Los gezogen: Anstelle der unwirksamen Klausel tritt nicht etwa eine wirksame, sondern die gesetzliche Regelung. Das bedeutet: Der Mieter muss gar nicht renovieren!
Schönheitsreparaturen bei Auszug durch Mieter oder Fachmann?
„Rufen Sie doch gleich beim Malermeisterbetrieb Müller in der Auguststraße an. Die machen das für Sie.“ Es ist nachvollziehbar, dass der Vermieter sicherstellen möchte, dass der Mieter die Wohnung auch fachgerecht renoviert. Das gelingt am ehesten, wenn man einen bewährten Fachbetrieb beauftragt. Doch der Mieter muss auf einen solchen Vorschlag nicht eingehen: Mieter können genauso gut selbst zu Pinsel und Farbe greifen, wenn sie damit umgehen können.
Sie schulden lediglich eine Renovierung „mittlerer Art und Güte“. Gefragt ist also eine Renovierung von durchschnittlicher Qualität. Wie er den diesen Erfolg herbeiführen, ist hingegen Ihre Sache. Es spricht also nichts dagegen, wenn die Mieter selbst renovieren oder die Hilfe eines befreundeten Handwerkers in Anspruch nehmen. Fleckig gestrichene Wände oder übermalte Fensterrahmen müssen Vermieter aber nicht hinnehmen.
Schönheitsreparaturen bei Auszug: Vorsicht, Schadenersatz!
Und Achtung: Das vorstehend gesagte gilt selbstverständlich nur dann, wenn die Abnutzung auf einen normalen Gebrauch der Wohnung beruht. Mieter, die beispielsweise die Zigarette auf dem Teppich ausdrücken oder den Rotwein an die weiße Wand spritzen, sollten Folgendes wissen: Bei grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich hervorgerufenen Schäden, trifft sie die Pflicht zum Schadensersatz in Höhe des Zeitwertes. Gerade Sprünge im Waschbecken oder Brandlöcher im Parkett sind typische Beispiele dafür.