Form der Staffelmiete
Für Mieter und Vermieter bietet ein Staffelmietvertrag eine langfristige Planungssicherheit. Die Möglichkeit der Staffelmiete eröffnet der § 557a BGB. Im Mietvertrag darf die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Wichtig ist dabei, dass der konkrete Geldbetrag zu nennen ist, um den sich die Miete erhöht bzw. die jeweils geltende Miete genau bezeichnet werden muss. Die Angabe von Prozenten ist daher nicht erlaubt. Die Staffelung muss einen Abstand von mindestens einem Jahr haben. Das bedeutet, die Miete soll mindestens für diesen Zeitraum unverändert bleiben. Der Staffelmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Der Vermieter ist nicht ausdrücklich verpflichtet, nach einem schriftlich fixierten Mietvertrag, den Mieter auf jede vereinbarte Erhöhung der Staffelmiete hinzuweisen. Dennoch kann eine entsprechende Erinnerung nicht schaden.
Besonderheiten der Staffelmiete Besonderheiten der Staffelmiete
Wenn in einem Mietvertrag die Staffelmiete vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Mietspiegel für den Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Mieter hat insofern die Sicherheit, dass eine unerwartete Mieterhöhung ihn nicht mehr treffen kann. Vermieter profitieren davon, dass ihnen lange Kämpfe mit dem Mieter um die Zustimmung zur Mieterhöhung erspart bleiben. Nicht umfasst von dem Verbot der weiteren Mieterhöhung sind Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen. Hier handelt es sich für den Mieter zwar faktisch um eine Erhöhung der Miete, es geht aber auch um eine Umlage der Modernisierungskosten.
Ausschluss der Kündigung
Gerade beim Staffelmietvertrag ist es im Interesse des Vermieters, den Mieter möglichst langfristig zu binden. Nur dann kann die Rechnung aufgehen, mit einer geringen Miete anzufangen, die sich in regelmäßigen Abständen steigert. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist daher ausdrücklich festgelegt, dass das Kündigungsrecht des Mieters für einen bestimmten Zeitraum ausgeschossen werden kann. Der Kündigungsausschluss darf allerdings für höchstens vier Jahre vereinbart werden. Beginn der Ausschlussfrist ist der Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Eine Staffelmietvereinbarung darf demnach auch im laufenden Mietverhältnis vereinbart werden. Oft wird dies gemacht, wenn Vermieter und Mieter bereits einen allgemeinen Mietvertrag abgeschlossen hatten, sich aber nicht über eine anstehende Mieterhöhung einig werden können. Ein Staffelmietvertrag kann zur Streitschlichtung beitragen.
Daniel Wilhelm