Mietvertrag schriftlich abschließen
Für die meisten Menschen ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages über Wohnungen, Haus und Grund selbstverständlich. Auch dass der Vermieter einen Formularmietvertrag als Muster nimmt und der Mieter das Dokument unterschreibt, dürfte kaum verwundern. Ein Verhandlungsspielraum besteht – vor allem bei begehrten Wohnlagen – in der Regel kaum, besonders wenn es um die Miete von Wohnungen geht.
Ähnlich wie im Arbeitsrecht besteht im Mietrecht daher in vielen Fällen ein Ungleichgewicht bei der Einflussnahme der Vertragsparteien auf den Inhalt des Mietvertrages. Daher hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine Reihe von Schutzvorschriften formuliert, die vor allem Personen schützen, die Wohnraum mieten.
Auch finden sich im BGB Regelungen für Fälle, in denen die Vertragsparteien im Mietvertrag eine Klausel vergessen haben oder in denen es zu Problemen kommt, weil die Parteien keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben. Grundsätzlich gilt: Schriftliche Mietverträge sind keine Grundvoraussetzung für die Begründung eines Mietverhältnisses. Dennoch kann im Einzelfall die Schriftform erforderlich sein. Der Vermieter sollte die entsprechenden Informationen daher immer vor Abschluss eines Mietvertrages einholen.
Beispiel: Herr Meier vermietet eine Wohnung ohne Mietvertrag
Herr Meier hat in Düsseldorf eine Eigentumswohnung gekauft, in der er anfangs auch selbst gewohnt hat. Nun muss er aber beruflich für zwei Jahre nach München ziehen. Seine Nichte Nicole plant ohnehin einen Umzug nach Düsseldorf und würde die Wohnung für diesen Zeitraum gerne anmieten. Da die Sache “n der Familie” bleibt wird kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Nicole zieht ein und überweist Herrn Meier monatlich die vereinbarte Miete. Kein Problem – solange Nicole es sich nicht anders überlegt!
Befristung mehr als 1 Jahr: Mietvertrag bedarf immer der Schriftform
Der Gesetzgeber schreibt Vermietern einer Immobilie und Mietern zwar generell nicht vor, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss. Es gibt aber eine Ausnahme: Ein befristeter Mietvertrag, der über ein Jahr lang laufen soll, bedarf immer der Schriftform (§ 550 BGB)! Anderenfalls ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft als unbefristeter Mietvertrag weiter.
Auch muss im Vertrag ein Grund für die Befristung angeben werden. Wenn die Nichte aus unserem Beispiel also nach zwei Jahren nicht aus der Wohnung ausziehen will, dann ist der Gesetzgeber auf ihrer Seite. Herr Meier müsste eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und sich schlimmstenfalls auf einen langwierigen Gerichtsprozess einstellen. Der Umzug muss warten. Ein Muster für einen schriftlichen Zeitmietvertrag hätte ihm diesen Ärger erspart.
Vorlagen für Mietverträge kann man als PDF online erwerben und dann mit den nötigen Angaben für die Immobilie ausfüllen. Wenn es im Vertrag keine Besonderheiten geben soll, kann man sich einen Anwalt sparen. Wer unsicher über das Recht zu einer Befristung ist, sollte sich allerdings rechtliche Tipps zur Gestaltung des Mietvertrages geben lassen.
Vorsicht bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen
Auch andere Inhalte des Mietvertrages sollten schriftlich und im Einklang mit der Gesetzeslage vereinbart werden. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die gesetzlichen Regelungen zu seinen Gunsten ändern möchte. Ein wichtiges Beispiel hierfür sind die Schönheitsreparaturen. Bereits die Definition des Begriffs Schönheitsreparaturen ist für Mieter und Vermieter oft unklar.
Gerade bei Altbauten ist die Abgrenzung zwischen Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen für Laien nicht einfach. Nichtsdestotrotz ist die Unterscheidung in der Praxis sehr bedeutsam. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausschließlich die Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nämlich per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man Maßnahmen zur Beseitigung vertragsgemäßer Gebrauchsspuren an der Immobilie. Beispiele sind etwa das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (siehe BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08).
Allerdings unterliegen Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen einer strengen Prüfung. Jedenfalls dann, wenn Formulare verwendet wurden. Individuelle Vereinbarungen können im Einzelfall gültig sein. Wenn Sie ein Muster benutzen, sollten Sie daher prüfen, ob dieses aktuell ist. Die Rechtsprechung des BGH hat sich in den letzten Jahren zugunsten der Mieter gewandelt.
Beispiel: Frau Schulz muss die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen akzeptieren
Frau Schulz hat eine vermietete Immobilie geerbt. In den alten Mietverträgen wurden die Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen. Darauf beruft sich Frau Schulz, als Familie Hinze den Umzug ankündigt. Nach einer Besichtigung der Wohnung verlangt sie, dass die Mieter vor dem Auszug Wände und Türen streichen, die im Laufe des 15-jährigen Mietverhältnisses stark abgenutzt wurden.
Leider hatte Frau Schulz keine aktuellen Informationen über das Recht der Mieter. Einige Tage später erhält Frau Schulz Post vom Anwalt der Familie. Dieser gab den Mietern wertvolle Tipps. Er erläutert, dass die Klausel unterdessen vom BGH für unwirksam erklärt wurde, da sie starre Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen enthält. Durch diese unwirksamen Fristen ist die gesamte Klausel ungültig. Mit der Folge, dass die Familie nun gar keine Renovierungsarbeiten mehr ausführen muss.
Vermieter und Mieter können Ausgleich für Schönheitsreparaturen vereinbaren
Die aktuelle Rechtsprechung des BGH gilt in der Regel auch für alte Mietverträge. Die derzeitigen höchstrichterlichen Richtlinien gelten also auch dann, wenn die Klausel bei Abschluss des Vertrages noch im Einklang mit dem damaligen Recht war. Doch nicht nur die Fristenklausel darf im Mietvertrag unterdessen nicht mehr verwendet werden. Aufpassen muss man auch dann, wenn Muster Mietverträge die Schönheitsreparaturen ohne feste zeitliche Vorgaben an den Mieter übertragen.
Beispiel: Die neuen Mieter von Frau Schulz weigern sich zu renovieren
Frau Schulz muss akzeptieren, dass die Mieter Recht hatten und die Wohnung von ihnen nicht renoviert wird. Selbst renovieren will sie die Wohnung aber auch nicht. Sie nutzt einen aktuellen Muster Mietvertrag, als sie die Wohnung an Familie Müller vermietet. Wände und Türen sollen die neuen Mieter nach eigenem Geschmack streichen, denkt sie. Nach dem Umzug überlegen die Mieter es sich aber anders und renovieren gar nicht, weil sie sparen wollen. Frau Schulz erkundigt sich online bei einer Beratungsstelle und erfährt, dass sie schon wieder einen Fehler gemacht hat.
Seit einem Urteil des BGH aus dem Jahre 2015 dürfen Schönheitsreparaturen gar nicht mehr auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben wurde. Die Richter sahen darin eine unzumutbare Benachteiligung der neuen Mieter. Es sei unverhältnismäßig, wenn Mieter im Wege der Schönheitsreparaturen nicht nur ihre eigenen Abnutzungsspuren beseitigen müssten, sondern auch noch die Gebrauchsspuren der Vormieter.
Nur in Fällen, in denen der Vermieter den Mietern dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt hat, kann der Vermieter noch Recht bekommen. Der Ausgleich kann etwa in einer Mietfreiheit für einen bestimmten Zeitraum bestehen. Das aber nur dann, wenn dieser mindestens den Kostenaufwand für die Renovierung deckt.
Vermieter sollten im Zweifel Tipps vom Handwerker über den Umfang der Arbeiten einholen. Auf Basis dieser Informationen lassen sich gemeinsam mit dem Mieter anfallende Kosten realistisch und fair veranschlagen. Späteren Ärger ersparen sich beide Seiten, wenn die Übereinkunft Teil des Mietvertrages bzw. einer zusätzlichen Vereinbarung wird. Im Zweifel sollte man im Vorfeld Informationen über das Recht eines angemessenen Ausgleichs einholen.
Informationen über den Mieter einholen
Wenn es um die Vermietung von Wohnungen geht, dann sollte der Vermieter vor Vertragsschluss genau prüfen, wer als Partner des Vertrages fungiert. Nicht ohne Grund: Mieter von Wohnungen genießen einen besonderen Schutz! Die Kündigung eines Mietvertrages ist nur in bestimmten, gesetzlich definierten Fällen möglich. Wenn der Vermieter einen Makler einschaltet, dann sollte der den Interessenten Formulare aushändigen, um Fragen zu deren Vermögensverhältnissen zu klären.
Es sollten möglichst viele Informationen über den Mieter gesammelt werden. Eine Vermieterbescheinigung des alten Vermieters stellt sicher, dass es sich bei den Interessenten nicht um Mietnomaden handelt. Auch eine Schufa-Auskunft bringt dem Vermieter Sicherheit über die finanziellen Verhältnisse.
Der Makler kann sich um diese Formalien kümmern. Wichtig ist jedoch, dass seit Einführung des Bestellerprinzips im Falle von Wohnungsmiete der Makler seine Provision nicht mehr vom Mieter fordern darf, sofern er den Auftrag für die Immobilie vom Vermieter erhalten hat. Verwendet der Makler ein Muster nach altem Recht für den Vertrag zur Vermietung, dann sollte dieses geändert werden.
Mietverhältnis durch Kaution absichern
Doch selbst wenn der Vermieter einen vertrauenswürdigen Mieter gefunden hat, bedeutet dies nicht automatisch ein spannungsfreies Mietverhältnis. Finanziell gegen Schäden und Mietausfälle absichern können sich Vermieter bis zu einem gewissen Grad mit einer Kaution. Diese darf laut BGB allerdings nicht mehr als drei Monatsmieten betragen.
Dem Mieter der Immobilie muss zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt werden, die Kaution in drei monatlichen Raten zu bezahlen. In einem Muster Vertrag ist eine solche Vereinbarung über die Kaution in der Regel vorgesehen. Verbreitet ist auch eine Absicherung durch eine Bankbürgschaft oder eine Elternbürgschaft. Vermieter sollten individuell entscheiden, welche Sicherheiten für den individuellen Mietvertrag passend sind. Wichtig: Auf die Kaution kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen während des laufenden Mietverhältnisses zurückgreifen. Erst nach Kündigung und Beendigung des Mietvertrages können ggf. offene Forderungen aufgerechnet werden.
Beispiel: Herr Meier mindert die Miete – sein Vermieter bedient sich an der Kaution
Mieter Meier mindert die Miete um 10 %, da er sich durch die spielenden Kinder des Nachbarn gestört fühlt. Vermieter Schmitt meint, der Mieter hätte dazu keinen Grund und müsse den Kinderlärm im Haus akzeptieren, da dieser das normale Maß nicht überschreitet. Um die fehlende Miete auszugleichen, bedient er sich bei der Kaution und teilt dem Mieter das so mit. Mieter Meier verlangt, dass der Vermieter den entnommenen Betrages auf das Kautionskonto erstattet und bekommt vor Gericht Recht. Denn die Kaution dient nicht zum Ausgleich streitiger Forderungen im laufenden Mietverhältnis, so das Gericht.
Mietvertrag korrekt kündigen
Wie bereits erwähnt hat der Vermieter einer Wohnung nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit zu einer Kündigung. Die ordentliche Kündigung ist in § 573 BGB geregelt. Sie setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat.
Ein in der Praxis häufiger Fall einer fristgemäßen Kündigung ist die Kündigung von Mietverträgen aufgrund von Eigenbedarf. Eigenbedarf bezieht sich nicht ausschließlich auf die Person des Vermieters, sondern umfasst auch den Bedarf für dessen Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau die Gründe für den Eigenbedarf aufführen und diesen für den Mieter nachvollziehbar begründen. Die Nutzung eines Formulars in dem Tipps zur Formulierung stehen, empfiehlt sich. Steht eine vergleichbare Wohnung in seinem Haus leer, muss der Vermieter diese dem Mieter anbieten. Die Begründung muss immer der näheren Prüfung standhalten.
Welche Gründe rechtfertigen die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter?
Zieht der Mieter aus und wird die Wohnung dann nach dem Umzug an eine andere Person weitervermietet, droht ansonsten ein Schadensersatzanspruch. Jedoch nur, wenn der Mieter nachweisen kann, dass bei Ausspruch der Kündigung bzw. vor Umzug der Mieter dem Vermieter bereits klar war, dass der Eigenbedarf eventuell doch nicht bestehen würde.
Beispiel: Herr Schmitt zieht die Kündigung wegen Eigenbedarfs zurück
Vermieter Schmitt kündigt den Mietern seiner Eigentumswohnung, da seine Tochter mit ihrem Freund dort einziehen und eine Familie gründen will. Es kommt allerdings in der Folge zu einem Streit des Pärchens. Die Tochter lernt einen Australier kennen und zieht mit ihm nach Sydney. Für Herrn Schmitt käme es nun darauf an, wann genau die Tochter ihre Meinung geändert hat.
Ist dies noch während des laufenden Mietverhältnisses erfolgt, muss der Vermieter die Mieter über die neue Situation aufklären und auf deren Wunsch den Mietvertrag fortsetzen. Wenn die Tochter es sich erst nach Ablauf der Kündigungsfrist und Umzug der Mieter anders überlegt hat, dann darf Herr Schmitt seine Wohnung an Dritte vermieten und muss den Mietern auch keinen Schadensersatz zahlen.
Die Kündigung durch den Vermieter muss natürlich auch möglich sein, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Vertrag verletzt. Das BGB spricht von einer “nicht unerheblichen” schuldhaften Pflichtverletzung. An erster Stelle steht dabei die nicht pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete bzw. erst Recht das vollständige Ausbleiben der Miete.
Unregelmäßige Mietzahlungen
Sollte die Mietzahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine ganz ausbleiben oder der Mieter mit einem geringeren Teil der Miete so oft in Verzug geraten, dass sich der Rückstand letztlich auf zwei Monatsmieten summiert, dann hat der Vermieter laut § 543 BGB sogar das Recht die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auszusprechen. Auch in Fällen, in denen der Mieter die Wohnung oder das Haus so stark vernachlässigt, dass dem Vermieter ein Abwarten der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, darf der Vermieter sofort kündigen.
Im Gegensatz zu der eindeutig nachweisbaren Frage des Zahlungsverzugs, ist eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines Fehlverhaltens jedoch recht problematisch. Die Rechtsprechung entscheidet immer im Einzelfall. Um zu prüfen, wann dem Vermieter die Einhaltung der Kündigungsfrist noch zumutbar gewesen wäre und wann stattdessen der Mieter mit einer fristlosen Kündigung rechnen muss, sollte daher eine Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.
Vorsorglich sollte der Mieter auch noch fristgemäß gekündigt werden. In jedem Fall sollte der Mieter vorher mindestens einmal eine Abmahnung erhalten haben, die im die Gelegenheit gibt, sein Verhalten zu ändern. Im Einzelfall können auch mehrere Abmahnung des Mieters erforderlich sein. Zu lange warten sollte der Vermieter mit der Kündigung dann aber auch wieder nicht. In einem solchen Fall könnte der Mieter einwenden, dass er davon ausgegangen sei, dass der Vermieter das Fehlverhalten als wenig erheblich einstuft.
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag
Ein häufiger Streitpunkt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist die Haustierhaltung. Jahrelang gingen Vermieter mit Recht davon aus, dass sie die Haustierhaltung per Mietvertrag ausschließen dürfen. Zwar gab es zwischenzeitlich Urteile, die von dieser Verbotsmöglichkeit auf die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen ausgenommen hatten. Zumindest die Hundehaltung durfte aber lange Zeit lang pauschal verboten werden. Einen Grund für ein solches Verbot musste der Vermieter nicht nennen.
Seit einem Urteil des BGH sind solche pauschalen Verbotsklauseln in Mietverträgen aber unwirksam. Der Vermieter muss daher im Einzelfall entscheiden, ob ein Tier genehmigt wird oder nicht. Im Ergebnis bedeutet dies, dass er eine Tierhaltung nur dann verbieten darf, wenn es zu Störungen durch das Tier gekommen ist. Denn er darf sich nicht allein an der Größe oder Rasse des Tieres orientieren, so die Rechtsprechung. Selbst in Fällen, in denen es zu einer Belästigung von anderen Mietern durch das Tier gekommen ist, muss der Vermieter noch abwägen. Denn die Interessen des Mieters an der Haustierhaltung können überwiegen, etwa wenn es sich um einen sogenannten “Therapiehund” handelt oder sogar um einen Blindenhund.
Beispiel: Familie Fischer schafft einen Hund ohne Wissen der Vermieterin an
Familie Fischer möchte sich einen Rottweiler anschaffen. Da laut Mietvertrag die Hundehaltung nur mit Genehmigung des Vermieters erlaubt ist, wenden sich die Mieter an Frau Schulz, die Vermieterin. Diese verbietet den Hund, weil sie Beschwerden anderer Mieter fürchtet. Familie Fischer schafft den Hund trotzdem an. Zufällig erfährt die Vermieterin davon und kündigt der Familie. Diese klagt gegen die Kündigung und bekommt vor Gericht Recht. Denn eine tatsächliche Störung der Nachbarn durch den Hund konnte die Vermieterin nicht darlegen.
Dem Mietvertrag unbedingt eine Hausordnung als Anhang beifügen
Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern entbrennen in vielen Fällen auch über die Frage, wer einen Mangel in der Wohnung oder im Haus zu beheben hat. Am Beispiel Schimmel kann man diesen Konflikt gut erläutern. Denn die Schimmelbildung kann ganz unterschiedliche Ursachen haben, nämlich bauliche Mängel oder falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Oft müssen Sachverständige in langwierigen Gerichtsprozessen diese Frage klären.
Für Vermieter empfiehlt es sich, den Mieter vor Einzug in die Mietwohnung des Mietverhältnisses eine Hausordnung auszuhändigen sowie ein Formular zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten. Dann kann sich der Mieter später nicht darauf berufen, dass ihm dieses nicht bekannt war. Drei- bis viermal Lüften am Tag kann dem Mieter dabei zugemutet werden. Ist ein häufigeres Lüften erforderlich, dann liegt in der Regel ein Mangel der Wohnung vor.
Der Mieter hat das Recht die Miete zu mindern. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn bauliche Veränderungen in Mietwohnungen vorgenommen werden, die eine Änderung des Lüftungsverhaltens erforderlich machen. Der Vermieter muss den Mieter laut Rechtsprechung dann Informationen darüber zukommen lassen, dass das – etwa nach dem Einbau moderner Fenster – eine häufiger Lüftung erforderlich wird.