Aus Vermietersicht ist die Frage nach dem besten Mietvertrag sicher in der Regel anders zu beurteilen, als aus Mietersicht. Aus der Perspektive eines Vermieters ist die Optimierung des Mietvertrags von grundlegender Bedeutung. Während Vermieter und Mieter unterschiedliche Interessen verfolgen, müssen beide Parteien die gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen. Ein Mietvertrag sollte daher sorgfältig gestaltet sein, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
Ein Muster Mietvertrag für Vermieter bietet Ihnen mehrere Optionen, um das Mietverhältnis nach Bedarf auszugestalten. Das Wohnungsmietvertrag Muster ist nach den gesetzlichen Vorgaben gestaltet.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Während Vermieter und Mieter bei der Gestaltung von Mietverträgen über Gewerberäume einen weitgehenden Spielraum haben, gibt es für Wohnungsmietverträge viele Einschränkungen. Auch ein vermieterfreundlicher Mietvertrag muss also die gesetzlichen Vorgaben berücksichtigen.
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Wichtig: Dass ein Mietvertrag vermieterfreundlich ist, bedeutet nicht zwingend, dass der Mieter übervorteilt wird. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch schützt Wohnungsmieter vor unangemessener Benachteiligung.
Welche Formularklauseln sind im Wohnungsmietvertrag zulässig?
Die Mieter von Wohnraum werden vom Gesetzgeber als Verbraucher angesehen. Daher fällt ein Muster Mietvertrag zur Vermietung von Wohnraum rechtlich gesehen unter den Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Egal, ob Sie zum ersten Mal vermieten oder bereits mehrere Mietverträge abgeschlossen hatten.
Bei AGB gilt: Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Verwenders. Das bedeutet, dass immer wenn der Mieter durch eine Klausel unangemessen benachteiligt wird, der Vermieter sich nicht darauf berufen darf. Um nicht in solche Vermieterfallen zu tappen, sollte man sich zunächst einmal im Klaren darüber werden, welche Art von Mietverhältnis abgeschlossen werden soll.
Mietvertrag abschließen auf Zeit?
Ein Mietvertrag auf Zeit darf bei der Vermietung von Wohnraum nur dann abgeschlossen werden, wenn einer der gesetzlich festgelegten Gründe dafür vorliegt. Sofern es sich nicht um eine Vermietung von Ferienwohnungen handelt, muss der Vermieter bereits im Mietvertrag darlegen, warum er die Wohnung nach Ablauf der Befristung braucht. Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietvertrag auf Zeit.
Eine Sonderform des Zeitmietvertrages ist der Mietvertrag auf Lebenszeit. Eine solche Befristung auf Dauer ist für den Mieter in der Regel vorteilhaft. Daher ist es unbeachtlich, dass das BGB einen Zeitmietvertrag auf Lebenszeit nicht aufführt.
Besonderes Mietverhältnis – WG-Mietvertrag
Wenn man in einer Wohngemeinschaft leben möchte, ist der Abschluss eines WG-Meitvertrags die beste Option. Es gibt hierbei zwei gebräuchliche Varianten: Der Mietvertrag kann mit allen WG-Bewohnern abgeschlossen werden. Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft sind in dem Fall Hauptmieter. Wenn einer dieser Hauptmieter seine Miete nicht begleichen kann, haften die anderen Mieter als Gesamtschuldner für den Mietausfall. Erklärungen des Vermieters müssen sich immer an alle Mieter richten. Eine Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung muss also immer an alle Bewohner der WG adressiert werden. Auch ist es nicht möglich, dass einer der Bewohner den Mietvertrag für sich kündigen kann.
Der Wechsel von Mietern ist also kompliziert, kann aber durch entsprechende besondere Regelungen im WG-Mietvertrag geregelt werden. Eine zweite Variante wäre, dass nur einer der Bewohner Hauptmieter wird und die anderen Mitglieder der Gemeinschaft dessen Untermieter.
Vermieterfreundliche Regelungen im Mietvertrag
Bei Wohnungsmietverträgen ist der Gestaltungsspielraum für Vermieter – wie bereits erwähnt – eingeschränkt. Dennoch erlaubt der Gesetzgeber es, die Regelungen des BGB zugunsten des Vermieters abzuwandeln.
Schönheitsreparaturklausel
Das bekannteste Beispiel sind die Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen, denen wir hier einen gesonderten Artikel gewidmet haben. Diese liegen eigentlich vollständig beim Vermieter. Dieser müsste also nach den Bestimmungen des BGB regelmäßig Malerarbeiten in den Wohnräumen durchführen. In einem vermieterfreundlichen Mietvertrag ist vorgesehen, dass die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Allerdings sollte man aufpassen: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat in den letzten Jahren die Gestaltungsmöglichkeiten zu diesem Thema stark eingeschränkt. Starre Renovierungsfristen oder Quotenabgeltungsklauseln sind heute nicht mehr erlaubt. Und: Renovierungsarbeiten muss der Mieter generell nur übernehmen, wenn er selbst in eine renovierte Wohnung eingezogen ist. Eine weitere vermieterfreundliche Klausel im Mietvertrag ist die sogenannte Kleinreparaturklausel.
Kleinreparaturklausel
Bestimmte Teile der Mietwohnung sind dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt und nutzen sich daher im Laufe der Zeit ab. Die Reparatur von Wasserhähnen, Tür- und Fenstergriffen oder der Toilettenspülung kann der Hauseigentümer in begrenztem Rahmen an den Mieter weitergeben. Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligen. Daher muss hierin eine Höchstgrenze pro Einzelreparatur vorgesehen sein sowie eine jährliche Deckelung.
Mieterhöhungen vertraglich regeln durch Staffelmiete oder Indexmiete
Wenn beide Seiten ein längerfristiges Mietverhältnis planen, entscheidet man sich oft für einen Muster Staffelmietvertrag. Durch die Vereinbarung einer Staffelmiete besteht für beide Mietvertragsparteien Planungssicherheit, da die zukünftige Entwicklung des Mietpreises verbindlich geregelt ist. Ähnlich sieht es bei Index–Mietvertrag aus: Unabhängig von der ortsüblichen Miete oder Mietendeckel, kann der Mietpreis an den steigenden oder auch sinkenden Verbraucherpreisindex angepasst werden.
