Oft ist es so, dass der Mieter bei Erhalt einer Mieterhöhung, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, in einen Zwiespalt gerät: Einerseits gibt es an der formellen Richtigkeit der Mieterhöhung keine Zweifel, andererseits gibt es in der Wohnung noch viele Mängel, die seit Jahren vom Vermieter nicht behoben wurden. Darf man die Mieterhöhung ablehnen wegen Mängeln?

Mieterhöhung trotz Mängeln möglich?

Ja, eine Mieterhöhung darf der Vermieter generell auch bei Mängeln verlangen. Von rechtlicher Seite aus betrachtet, bestehen zwischen einer Mieterhöhung und der Pflicht zur Behebung von Mängeln keine direkten Verbindungen. Die Bewertung einer Mieterhöhung steht grundsätzlich losgelöst von einer Mietminderung. Im Einzelfall kommt es aber auf die Art der Mängel an.

Wenn der Vermieter die Miete durch Verweis auf einen Mietspiegel, ein Gutachten von Sachverständigen oder den Vergleich mit drei ähnlichen Wohnungen vornimmt, dann muss die Vergleichbarkeit vorliegen. Wenn die Mieterwohnung jedoch Mängel aufweist, kann er diese nicht direkt mit einer mängelfreien Wohnung vergleichen. Die Vergleichbarkeit fehlt. Hierbei ist eine aber eine wichtige Unterscheidung zu treffen.

Ausnahme: Die Wohnung hat unbehebbare Mängel

Wenn es sich um Mängel handelt, die man nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand beheben kann (z. B. Verkehrslärm, mangelhafte Isolierung), muss der Vermieter diese Mängel in den Vergleich einbeziehen. Eine Wohnung mit solchen Mängeln kann er nur mit einer Wohnung vergleichen, die eine ähnlich reduzierte Wohnqualität aufweist. Aber: Nur wenn eine Mangelbeseitigung tatsächlich unmöglich ist (z. B. Lärm, Umwelteinflüsse), kann dieser Umstand bei der Mieterhöhung wertmindernd berücksichtigt werden. Und noch etwas: Falls ein Mangel bereits bei der Festlegung der Vergleichsmiete negativ berücksichtigt wurde, kann er nicht erneut erfolgreich zur Minderung geltend gemacht werden.

Tipp: Nutzen Sie eine Vorlage zum Widerspruch gegen die Mieterhöhung, um Formfehler zu vermeiden.

Behebbare Mängel haben keinen Einfluss

Falls es sich hingegen um Mängel handelt, die behoben werden können (wie undichte Fenster), werden diese Mängel bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt. Sie beeinflussen die Vergleichbarkeit der Wohnung nicht. Falls der Vermieter sich weigert, den Mangel zu beheben, muss der Mieter auf den gerichtlichen Weg zur Durchsetzung seines Anspruchs auf Mietminderung und Beseitigung verweisen lassen.

Zustimmung zur Mieterhöhung unter Vorbehalt erlaubt?

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung unter Vorbehalt ist nicht erlaubt, denn sie steht im Widerspruch zum beabsichtigten Zweck des Gesetzes. Als möglicher Vorbehalt könnte der Mieter beispielsweise angeben, dass er der Mieterhöhung nur unter der Bedingung zustimmt, dass die rechtliche Zulässigkeit der Erhöhung bestätigt wird oder dass er die erhöhte Miete nur zahlt, wenn die bestehenden Mängel beseitigt werden.

Der Mieter hat einen Zeitraum von zwei Monaten zur Überlegung, innerhalb dessen er seine Entscheidung treffen muss. In dieser Zeit kann er beispielsweise prüfen, ob seine Wohnung – in Anbetracht der Mängel – generell vergleichbar ist mit den Wohnungen, die der Vermieter genannt hat. Er kann dann entweder zustimmen, widersprechen oder auch eine Teilzustimmung erklären. Eine Zustimmung unter Vorbehalt ist nicht vom Gesetzeszweck erfasst. Die Zustimmung des Mieters sollte also bedingungslos erfolgen.

So reagiert man auf die Mieterhöhung bei einer mangelhaften Wohnung

Der Gesetzgeber gibt vor, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung niemals einseitig durchsetzen kann. Er muss immer die Zustimmung des Mieters einholen  (§ 558 b I BGB) und diese notfalls im Klagewege von einem Gericht ersetzen lassen. Um sich vor einer Klage zu schützen, sollten Sie angemessen auf die Mieterhöhung reagieren.

  • Prüfen Sie zunächst, ob es sich um einen behebbaren oder einen  nicht behebbaren Mangel handelt.
  • Sollte der Mangel nicht behebbar sein, prüfen Sie nun, ob die Vergleichswohnungen entsprechende Mängel haben bzw. ob der Vermieter im Mietspiegel die entsprechenden Mängel berücksichtigt hat.
  • Bei behebbaren Mängeln muss die Zustimmung erklärt werden. Gleichzeitig sollten Sie – falls noch nicht geschehen – den Mangel anzeigen und die Miete mindern.
  • Bei nicht behebbaren Mängeln kann der Mieterhöhung vollumfänglich oder teilweise widersprochen werden.

Wichtig: Wenn zumindest ein Teil der Mieterhöhung gerechtfertigt ist, sollten Sie diesen Betrag akzeptieren, um zu vermeiden, dass Sie mit den Mietzahlungen in Verzug geraten.