Einen Mietvertrag kündigen kann man nur unter Einhaltung der Schriftform. Schriftform bedeutet, dass das Schriftstück eigenhändig unterschrieben werden muss. Es ist also nicht ausreichend einfach eine E-Mail, eine SMS oder gar eine WhatsApp zu verschicken. Auch eine mündliche Äußerung kann der Vertragspartner ignorieren. Weniger streng ist der Gesetzgeber, wenn es um die Formulierung der Kündigung geht.
Mietvertrag kündigen – Missverständnisse meiden
Dennoch stellen sich Mieter und auch Vermieter oft die Frage: “Wie kündige ich einen Mietvertrag?”. Das ist gar nicht so schwierig, wenn Sie ein paar Besonderheiten beachten. Besonders gering sind die Maßstäbe für Kündigungen von Mietern. Es muss inhaltlich aus dem Kündigungsschreiben nur hervorgehen, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Kündigungsfrist genannt wird. Bei Wohnungsmietverträgen gilt ohnehin die gesetzliche Kündigungsfrist. Dennoch: Stellen Sie klar, wann der Mietvertrag aus Ihrer Sicht endet. So können Sie Missverständnissen, die im schlimmsten Fall zum Rechtsstreit führen können, ganz einfach vorbeugen.
Mietvertrag kündigen und Fristen korrekt berechnen
Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten oder nutzen Sie einen Fristenrechner aus dem Internet. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass sich der Kündigende bei der Berechnung der Kündigungsfrist vertut. Wann man einen Mietvertrag kündigen muss, hängt vom gewünschten Beendigungszeitpunkt ab. Denn die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge sind immer Mindestfristen. Das bedeutet, dass man selbstverständlich auch mit längerem Vorlauf kündigen kann. Was aber, wenn man die Kündigungsfrist versehentlich zu lang berechnet und ein späteres Kündigungsdatum angibt, als möglich gewesen wäre? In dem Fall ist man in der Regel an die längere Vertragslaufzeit gebunden.
Kündigungstermin
Der Empfänger der Kündigung muss also davon ausgehen, dass der Kündigungstermin, der in der Kündigung steht gelten soll. Ausnahme im Einzelfall: offensichtliche Irrtümer, wie ein Zahlendreher bei der Jahresangabe. Um auf der sicheren Seite zu sein, kann man in der Kündigung klarstellen, dass die Kündigung zum nächst zulässigen Termin wirksam werden soll. Wichtig ist dabei, dass der Vertragspartner genau verstehen kann, was gemeint ist.
Besondere Anforderungen an Wohnungsvermieter
An die Kündigung durch den Vermieter werden höhere Anforderungen gestellt. Diese ist nur möglich, wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt, beispielsweise der Eigenbedarf. Wenn Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen, müssen Sie detailliert und transparent darstellen, auf welchen Kündigungsgrund Sie sich beziehen und weshalb der Kündigungsgrund in Ihrem Fall zutrifft. Der Mieter muss die Möglichkeit bekommen, die Begründung nachzuvollziehen. In der Regel hat der Mieter das Recht zum Widerspruch gegen eine Kündigung. Das Widerspruchsrecht dient dazu, Härtefälle zu vermeiden. Ob ein solcher Härtefall vorliegt, muss immer im Einzelfall beurteilt werden. Als Härtefall wird beispielsweise eine Schwangerschaft oder drohende Obdachlosigkeit bei Familien mit Kindern bewertet.
Es kommt aber immer auf die näheren Umstände an. Durch den Widerspruch des Mieters bei vorliegendem Härtefall kann dieser die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit erwirken.
Außerordentliche Kündigung
Bei der Kündigung eines Mietvertrages muss aber nicht immer die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden. Das BGB erlaubt auch die fristlose Kündigung eines Mietvertrages aus wichtigem Grund. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Kündigenden nicht zumutbar ist, am Mietvertrag festzuhalten. Im Rahmen der Beurteilung müssen laut § 543 BGB die Interessen beider Vertragspartner gegeneinander abgewogen werden. Für den Vermieter ist ein solcher Grund zur außerordentlichen Kündigung immer gegeben, wenn der Mieter sich im Zahlungsrückstand befindet und ein Mietrückstand gegeben ist, der zwei Monatsmieten übersteigt.
Update vom 4.12.2023: Kündigung wegen Mietschulden
Im Fall einer erheblichen Unterbezahlung der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ist eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich. Was bedeutet ein erheblicher Mietrückstand? Laut BGH liegt ein erheblicher Mietrückstand vor, sobald an zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen ist. Auch wenn nur in einem der Monate ein erheblicher Teil der Miete ausblieb und im zweiten Monat dann nur ein kleinerer Teil fehlte. Denn entscheidend ist immer die Gesamthöhe der Mietschulden und nicht, ob mit jeder monatlichen Teilzahlung der Miete ein „erheblicher“ Mietrückstand aufgelaufen ist (AZ: VIII ZR 32/20).
Ein erheblicher Mietrückstand im Sinne des § 543 Absatz 2 Nr.3a BGB liegt also immer dann vor, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht vollständig bezahlt wurde und insgesamt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete aufgelaufen ist. Wenn der Mieter aber beispielsweise in einem Monat nur einen Teil der Miete zahlt, im nächsten wieder den vollen Teil, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Er muss dann warten bis der Fall des § 543 Absatz 2 Nr.3 b BGB eintritt und der Mieter über einen längeren Zeitraum Mietschulden von zwei Monatsmieten anhäuft.
Mietminderung berücksichtigen
Falls der Vermieter die Kündigung damit begründen möchte, dass der Mieter dauerhaft zu wenig Miete bezahlt, sollte er aufpassen. Denn beruht die Zahlung der niedrigen Miete darauf, dass der Mieter berechtigterweise die Miete mindert, ist eine Kündigung nicht möglich. Das würde dem Zweck des Gesetzte zuwider laufen. Im Zweifel sollte man also versuchen, die Sache im Vorfeld abzuklären. Ein weiterer Grund, seinen Mieter fristlos zu kündigen liegt vor, wenn eine Gefährdung der Mietsache vorliegt. Wer sich als Vermieter darauf bezieht muss in der Regel im Vorfeld sehr sorgsam Beweise sichern. Für den Mieter ist es in der Regel sehr viel einfacher die Wohnung fristgemäß zu kündigen. Die Frist von drei Monaten wird in den meisten Fällen zumutbar sein. Dennoch kann sich auch für den Mieter das Interesse an einer fristlosen Kündigung ergeben. Beispielsweise, wenn der Mietvertrag befristet oder eine ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kann der Mietvertrag nur vorzeitig beendet werden wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Verhältnismäßigkeit bei Kündigung wahren
Auch bei der Kündigung seitens des Mieters muss die Verhältnismäßigkeit gewahrt sein. Es darf dem Mieter nicht zuzumuten sein, den Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer bzw. der Kündigungsfrist abzuwarten. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn durch den mangelhaften Zustand der Mietsache eine Gesundheitsgefährdung besteht. Im Vorfeld muss dem Vermieter dann allerdings immer die Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu beheben oder Mieter ggf. für eine vorübergehende Zeit Ersatzwohnraum anzubieten. Die fristlose Kündigung muss also immer das letzte Mittel sein. Daraus folgt, dass auch der Mieter in den meisten Fällen dazu verpflichtet ist, den Vermieter vorher abzumahnen bzw. ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des jeweiligen Missstandes zu setzen.
Abmahnung vor Kündigung
Ohne eine vorherige Abmahnung ist eine fristlose Kündigung meist nicht durchsetzbar. Auch andere schwerwiegende Gründe, wie die Störung des Hausfriedens durch Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung oder sonstiges Verhalten, muss in der Vermieter in der Regel genau belegen können. In den allermeisten Fällen ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich. Aus der Abmahnung muss genau hervorgehen, welches Verhalten des Mieters gegen die vertraglichen Pflichten verstößt. Bringen Sie im Abmahnschreiben zum Ausdruck, dass der Mietvertrag gekündigt wird, sollte der Mieter das Verhalten nicht unterbinden. Zu bedenken ist, dass es immer um schuldhaftes Verhalten des Mieters geht.
Nicht jede Belästigung der übrigen Mieter darf also eine Kündigung nach sich ziehen. Schreit beispielsweise das Baby des Mieters nächtelang, dann ist dies störend. Dem Mieter ist es aber auch nicht ohne weiteres möglich das Schreien zu verhindern. Lärmbelästigung durch Säuglinge oder Kleinkinder müssen Sie in der Regel hingenehmen. Dabei muss aber der betroffene Mieter auch alles tun, um die Belästigung möglichst gering zu halten. Er muss also beispielsweise dafür sorgen, dass seine Kinder nicht in der Wohnung Fußball spielen.
Sonderfall: Tod eines Mieters
Wenn der Mieter verstirbt, tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein. Allerdings regelt § 580 BGB, dass der sowohl der Erbe des Mieters als auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht hat. Jede Partei kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Artikel mit dem Thema “Tod eines Mieters”..
