Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter einen Wohnungsmietvertrag kündigen und notwendige Instandhaltungskosten darf er auch nicht auf den Mieter umlegen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist daher geregelt, dass der Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen darf, um diesen Nachteil auszugleichen.
Zustimmung zur Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf jedoch niemals einseitig erklärt werden. Vielmehr muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut der dies, dann gilt die neu vereinbarte Miete. Der Bundesgerichtshof hat nur geklärt, ob der Mieter seine postalisch erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung doch noch widerrufen darf.
Verbraucherschutz im Mietrecht
Wer als Verbraucher per Telefon, per Klick im Internet, per E-Mail oder Brief einen Vertrag abschließt, darf seine Erklärung in der Regel innerhalb von zwei Wochen widerrufen. Denn es handelt sich um sogenannte Fernabsatzverträge, die mit Mitteln der Fernkommunikation zustande gekommen sind. Auch bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen des Vertragspartners abgeschlossen werden (Haustürgeschäfte), kann man seinen Widerruf erklären, falls man es sich anders überlegt hat. Das Widerrufsrecht soll Privatpersonen vor Fehlentscheidungen schützen.
Widerrufsbelehrung in der Mieterhöhung?
Die Widerrufsmöglichkeit besteht für jeden Vertrag, der per Fernkommunikation oder außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen wurde. Verträge über die Vermietung von Wohnraum fallen grundsätzlich darunter. Auch eine Mieterhöhung ist rechtlich gesehen ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Denn der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, ansonsten wird sie nicht wirksam. Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, dann muss der Vermieter vor Gericht klagen.
Gerichtliche Prüfung der Mieterhöhung möglich
Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung. Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass der Vermieter korrekt vorgegangen ist, ersetzt das Gericht die Zustimmung zur Mieterhöhung des Mieters. Der Mieter muss dann die erhöhte Miete bezahlen. Die Frage inwieweit sich das Widerrufsrecht für Verbraucher auf Mieterhöhungsverlangen übertragen lässt, war bisher unter Juristen umstritten. Teilweise wurde vertreten, dass auch ein postalisch versendetes Mieterhöhungsverlangen eine Widerrufsbelehrung enthalten müsse.
Entscheidung des BGH zum Widerruf einer Zustimmung des Mieters
Auf die Rechtsauffassung, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung, wie jeder andere per Fernkommunikation abgeschlossene Vertrag widerrufen werden kann, stützte sich ein Mieter. Er hatte seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsbegehen des Vermieters per Brief übermittelt. Anschließend wollte er seine Erklärung mit Verweis auf das gesetzliche Widerrufsrecht rückgängig machen. Nachdem der Vermieter den Widerruf nicht akzeptierte, kam es zum Rechtsstreit, den am Ende der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte. Die Richter stellten sich auf die Seite des Vermieters.
Zielsetzung des Gesetzgebers entscheidet
Sie begründeten das fehlende Widerrufsrecht mit der Zielsetzung des Gesetzgebers. Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher vor übereilten Entscheidungen schützen. Der Gesetzgeber berücksichtigt zu Gunsten des Verbrauchers, dass dieser sich bei Vertragsschlüssen im Internet oder an der Haustür in einer Drucksituation befindet und ein Geschäft daher oftmals ohne gründliche Überlegung abschließt. Für die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen sehen die Richter allerdings kein besonderes Schutzbedürfnis.
Denn gemäß den §§ 558 ff. BGB hat der Mieter zwei Monate Zeit, um die Forderung des Vermieters zu prüfen und seine Zustimmung abzugeben. Ein besonderes Schutzbedürfnis ist daher aus Sicht des BGH für Mieter nicht gegeben, da keinerlei Zeitdruck besteht. Der Verbraucherschutz ist durch diese lange Überlegungsfrist bereits erfüllt, so die Richter (Az. VIII ZR 94/17).
Lesen Sie hier, ob es sinnvoll ist, eine Zustimmung zur Mieterhöhung unter Vorbehalt zu erklären.
