Momentan machen sich viele Mieter Sorgen, wenn sie an die Betriebskostenabrechnung denken. Denn nicht nur Heizung und Warmwasser werden teurer. Auch die Preise für Dienstleister, die über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, wie beispielsweise Gärtner, Winterdienst oder Hauswart, erhöhen sich bzw. haben sich bereits erhöht. Jede Branche muss momentan neu kalkulieren. Wann also darf der Vermieter die Vorauszahlungen Nebenkosten erhöhen und wann sollten Mieter die Erhöhung der Vorauszahlungen sogar einfordern?
Tipp: Nutzen Sie ein Muster für eine Betriebskostenanpassung, um die Form zu wahren.
Können Nebenkostenvorauszahlungen nachträglich erhöht werden?
Wir müssen zunächst trennen zwischen Nebenkosten, die über eine Nebenkostenpauschale auf den Mieter umgelegt werden und solchen, für die der Vermieter Vorauszahlungen erhebt, die dann jährlich abgerechnet werden.
Kann man eine Betriebskostenpauschale erhöhen?
Die Nebenkostenpauschale darf der Vermieter nur dann erhöhen, wenn die Mieter und Vermieter eine solche Möglichkeit vertraglich vereinbart haben. Der Vermieter muss im Fall einer Nebenkostenerhöhung den Grund nachvollziehbar darlegen. Je nach Inhalt des Mietvertrages kann es Besonderheiten geben. Wenn Sie eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben, geht eine Erhöhung der Pauschale in der Regel nicht ohne eine nachvollziehbare Begründung und auch nicht ohne spezielle Vereinbarung im Mietvertrag.
Bei jährlicher Abrechnung Nebenkosten erhöhen?
Die meisten Wohnungsmietverträge sehen vor, dass der Mieter Vorauszahlungen für die Nebenkosten leistet, welche dann jährlich abgerechnet werden. In § 556 BGB heißt es dazu: “Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.” In der Regel richtet sich die Angemessenheit einer Erhöhung nach der vergangenen Betriebskostenabrechnung. Wenn der Mieter für das vergangene Jahr Betriebskosten nachzahlen musste, so kann man in der Regel die Angemessenheit einer Erhöhung annehmen. Es gibt aber Ausnahmen, beispielsweise, wenn bestimmte Nebenkosten hinzukommen (z.B. bei Einbau eines Fahrstuhls) oder auch wegfallen.
Absehbare Preissteigerungen dürfen berücksichtigt werden
Auch hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2012 klargestellt, dass der Vermieter absehbare Steigerungen der Betriebskosten in seiner Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen berücksichtigen darf. Denn der Zweck des Gesetzes ist es, dass die Vorauszahlungen möglichst realistisch bemessen werden. Abstrakte Zuschläge, die nicht konkret begründet werden können, seien allerdings nicht zulässig, so die Richter (BGH, VIII ZR 245/11).
Wenn Sie als Mieter eine hohe Nachzahlung der Betriebskosten vermeiden wollen, sollten Sie mit dem Vermieter höhere Abschläge vereinbaren, sofern absehbar ist, dass die Preise weiter steigen werden.
Vorauszahlungen der Nebenkosten erhöhen innerhalb der Abrechnungsperiode
Zwar erfolgt die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung in der Regel im Zusammenhang mit der jährlichen Abrechnung. Doch wenn bereits innerhalb der Abrechnungsperiode Umstände auftreten, aus denen sich eine zu erwartende Erhöhung ergibt, kann man auch sofort handeln. Auch als Mieter können Sie jederzeit an Ihren Vermieter herantreten, um eine höhere monatliche Vorauszahlung zu vereinbaren.
