Der Vermieter darf trotz Mietpreisbremse eine Miete vereinbaren, die bedeutend höher ist, als die Vergleichsmiete, wenn auch die Vormiete höher war. Doch er muss detaillierte Auskünfte geben und auf Nachfrage auch Belege überreichen.
Seit wann haben Mieter einen Auskunftsanspruch?
Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.
Man spricht von der Mietpreisbremse. Diese soll vor allem auf „angespannten Wohnungsmärkten“, also in der Regel in Ballungszentren oder auch Universitätsstädten, stark steigenden Mieten entgegenwirken.
Kernpunkt der Regelung ist, dass in festgelegten Gebieten die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit kommt den örtlichen Mietspiegeln in Zukunft sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich eine deutlich steigende Bedeutung zu.
In welchen Fällen ist die Frage der Vormiete für den Mieter relevant?
Die Frage nach der Vormiete wird für den Mieter immer dann wichtig, wenn im Geltungsbereich des Gesetzes eine Wohnung neu angemietet werden soll. Der Mieter soll hier nämlich maximal 10 Prozent mehr Miete bezahlen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine höhere Miete muss er nur dann zahlen, wenn die Vormiete ebenfalls höher gewesen ist. Aber Achtung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass als Vormiete im Sinne von § 556e BGB nur der Betrag zählt, den der direkte Vormieter für Wohnraum gezahlt habe. Das bedeutet: Waren die Räume zuvor gewerblich genutzt, dann darf sich der Vermieter nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen (BGH, Az. VII ZR 374/18). Die Miete darf dann also nur 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Worüber muss der Vermieter genau informieren?
Der Vermieter ist muss generell Auskunft über alle Tatsachen geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Allerdings sind damit nur solche Informationen gemeint, die dem Mieter nicht ohnehin allgemein zugänglich sind. Auch muss der Vermieter in der Regel nur dann über Umstände informieren, über die er unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Der Umfang der Auskunft über die Miethöhe hängt auch davon ab, auf welchen Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse sich der Vermieter beruft. Beispiel: Liegt die Miete 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss der Vermieter die Höhe der vom Vormieterhaushalt gezahlten Miete offenlegen.
Muss der Vermieter Belege vorlegen, wenn ja welche?
Sollte der Mieter Zweifel haben an den Angaben des Vermieters, so kann der Mieter die Vorlage des Vormietvertrages verlangen bzw. Auskunft über die tatsächlich gezahlten Mieten mittels Belegen verlangen. Dies können beispielsweise Kontoauszüge sein.
Wann muss die Auskunft über die Vormiete erfolgen?
Für alle ab 1. Januar 2019 neu entstandenen Mietverhältnisse gilt Folgendes: Vermieter müssen Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert darüber informieren, ob sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Nur wenn der Vermieter diese Auskunft zutreffend erteilt, darf er eine Miete bei Mietbeginn verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent Miete übersteigt. Unterlässt er zunächst diese Auskunft, kann er sie nachholen. Allerdings kann er sich dann erst zwei Jahre nach Auskunftserteilung auf die Ausnahme berufen und eine höhere Miete geltend machen.
Kann der Mieter auch nach Vertragsschluss noch eine Auskunft verlangen?
Der Mieter kann auch nach Abschluss des Mietvertrages die Auskunft verlangen. Sollte der Mieter aufgrund der Auskunft zu dem Ergebnis kommen, dass er zu viel Miete gezahlt hat, dann kann er diese dann auch noch zurückverlangen.
Der BGH hat klargestellt, dass eine Verjährung des Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt. Daher beginnt die Verjährung des Auskunftsanspruchs nicht im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren (BGH, Az. VIII ZR 375/21).
