Die Voraussetzungen für eine erleichterte Einliegerwohnung Kündigung sind im § 573a BGB geregelt. Das Gesetz schreibt vor, dass das Gebäude, in dem der Vermieter selbst wohnt, nicht mehr als zwei Wohnungen haben darf – also beispielsweise die Hauptwohnung des Vermieters und die Einliegerwohnung. In diesem Fall darf der Vermieter die Kündigung aussprechen, ohne einen besonderen Kündigungsgrund nennen zu müssen. Als Ausgleich für den Mieter der Einliegerwohnung gilt jedoch eine verlängerte Kündigungsfrist.

Achtung: Befinden sich mehr als zwei Wohnungen im Gebäude, zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus, gelten die üblichen Kündigungsregeln.

Berechnung der Frist bei der Einliegerwohnung Kündigung

Bei der Kündigung einer Einliegerwohnung durch den Vermieter wird die gesetzliche Frist gemäß § 573c BGB um drei Monate verlängert. Diese Verlängerung gilt jedoch nur für den Vermieter, nicht für den Mieter. Die reguläre Kündigungsfrist für den Mieter beträgt weiterhin drei Monate. Durch die verlängerte Kündigungsfrist soll der Nachteil für den Mieter, der keine Kündigungsgründe verlangt, ausgeglichen werden.

Beispiel zur Kündigungsfrist der Einliegerwohnung:

  • Mietverhältnis unter 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietverhältnis zwischen 5 und 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist
  • Mietverhältnis länger als 8 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist

Zwei Wohnungen unter einem Dach – Was zählt als Einliegerwohnung?

Nicht jedes Gebäude mit zwei Wohneinheiten fällt automatisch unter die Regelung des § 573a BGB. Um die erleichterte Kündigung für eine Einliegerwohnung zu ermöglichen, muss das Gebäude als einheitlich betrachtet werden. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zählen nicht dazu. Auch bei getrennten Eingängen, aber nur zwei Wohnungen im Gebäude, greift die Regelung.

Ein wichtiges Detail: Eine leerstehende Wohnung zählt ebenfalls als Wohneinheit. Befinden sich also insgesamt drei Wohnungen im Gebäude, kann sich der Vermieter nicht auf die Sonderkündigungsrechte berufen.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Hauses, das der Vermieter selbst bewohnt. Sie muss über alle wesentlichen Einrichtungen für einen eigenständigen Haushalt verfügen, wie eine Küche und ein Badezimmer. Fehlen diese, handelt es sich nicht um eine abgeschlossene Einliegerwohnung. Zudem muss sich die vermietete Einheit innerhalb der vom Vermieter bewohnten Immobilie befinden.

Ein typisches Beispiel: Der Vermieter bewohnt ein Einfamilienhaus, hat das Dachgeschoss ausgebaut und vermietet dieses als Einliegerwohnung. Vermieter und Mieter teilen sich den Eingangsbereich und das Treppenhaus. Trotz dieser geteilten Bereiche gilt die Wohnung als eigenständig.

Einliegerwohnung Kündigung: Schutz für Mieter?

Der Kündigungsschutz bei einer Einliegerwohnung wird gelockert, sofern der Vermieter tatsächlich im selben Gebäude wohnt. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Kündigung – es spielt keine Rolle, ob der Vermieter später eingezogen ist als der Mieter. Wichtig ist jedoch, dass die Einliegerwohnung bereits bei Einzug des Mieters bestand. Wurde das Gebäude nachträglich umgebaut, greift die erleichterte Kündigung nicht.

Vermieter, die die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung nutzen, fallen nicht unter diese Regelung und müssen die regulären Kündigungsfristen und -gründe einhalten.