Sie möchten, dass Ihr Lebensgefährte in Ihre Wohnung zieht? Dann stellt sich die Frage, ob Ihr Vermieter zustimmen muss. Denn in § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass die Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte, der Zustimmung des Vermieters bedarf. Mit „Gebrauchsüberlassung“ ist auch die Untervermietung gemeint. Enge Familienangehörige zählen allerdings von vornherein nicht als Dritte im Sinne dieser Regelung. Doch wie sieht es mit der Untervermietung an Lebensgefährten aus?
Tipp: Auch mit Ihrem Lebensgefährten sollten Sie stets einen schriftlichen Untermietvertrag schließen, um späteren Streit zu vermeiden.
Vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung?
Die Aufnahme von nahen Familienmitgliedern (z. B. Ehepartnern oder Kindern) gehört vielmehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Soll ein enger Familienangehöriger einziehen, dann muss dies dem Vermieter lediglich mitgeteilt werden. Eine Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters ist dann aber nicht erforderlich. Anders sieht es aus, wenn ein Außenstehender in die Wohnung einziehen soll. Ein Lebensgefährte bzw. eine Lebensgefährtin zählt dazu.
Abgrenzung Lebensgefährte und eingetragener Lebenspartner
Der Gesetzgeber stellt gleichgeschlechtliche Lebenspartnern den Eheleuten in vollem Umfang gleich, wenn die Lebenspartnerschaft im Register eingetragen ist. Selbstverständlich auch dann, wenn die gleichgeschlechtlichen Lebenspartner geheiratet haben. Nur Lebenspartner, die ohne rechtliche Änderung Ihres Personenstandes zusammenleben möchten, sind also im Sinne des Mietrechts anders zu behandeln.
Lebensgefährte ist kein Familienangehöriger
Juristisch gesehen ist der Lebensgefährte zunächst wie ein außenstehender Dritter zu behandeln. Hier muss der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegen, falls der Vermieter seine Zustimmung zum Einzug verweigert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch bereits im Jahre 2003 entschieden, dass Lebensgefährten privilegiert behandelt werden.
Lebensgefährte und Ehegatte gleichgestellt?
Die Kläger hatten in dem Verfahren unter anderem damit argumentiert, dass der Lebensgefährte einem Ehegatten gleichgestellt werden müsse. Dies ergebe sich auch aus der Regelung des § 563 BGB, wonach der Lebensgefährte, der in einer Wohnung mit dem Mieter gelebt hatte, wie der Ehegatte das Recht habe, in den Mietvertrag einzutreten. Insoweit seien mietrechtlich Lebensgefährte und Ehegatte gleichgestellt.
Dieses Argument ließen die Richter nicht gelten. Denn ein Partner, der jahrelang mit dem Mieter gemeinsam in einer Wohnung gelebt hat, ist in den Augen der Richter schutzwürdiger, als der Partner einer Lebensgemeinschaft, die sich noch in der Gründung befindet.
Untervermietung an Lebenspartner – Vermieter muss zustimmen
Darüber hinaus sei der neue Lebenspartner durch § 553 BGB vor einer Willkür des Vermieter hinreichend geschützt. Denn die Gründung einer Lebensgemeinschaft mit dem Lebenspartner begründe regelmäßig ein berechtigtes Interesse, so die Richter (Az. VIII ZR 371/02). Das bedeutet: Der Vermieter muss zwar gefragt werden, er darf aber im Prinzip seine Zustimmung nicht verweigern. Nur in Ausnahmefällen, ist der Vermieter dazu berechtigt, den Wunsch des Mieters abzulehnen. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Wohnung überbelegt wäre. Der Vermieter müsste also sehr genau begründen, warum der Einzug des Lebenspartners unzumutbar wäre.
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Wunsch nach Untermietern muss begründet werden
Wenn Sie eine Person als Untermieter in die Wohnung aufnehmen wollen, die weder ihr Lebenspartner noch ein enger Angehöriger ist, wäre das berechtigte Interesse näher zu begründen. Teilen Sie dem Vermieter unbedingt mit, an wen das Zimmer vermietet werden soll. Denn er darf die Untervermietung ablehnen, wenn er konkrete Gründe gegen die Person des Untervermieters vorbringen kann (Kammergericht Berlin, Az. 8 RE-Miet 1946/92). Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. sind jedoch keine akzeptablen Ablehnungsgründe!
Untervermietung der ganzen Wohnung
Schwierig ist es oft, wenn man für eine Weile in eine andere Stadt ziehen muss. Denn auf die Untervermietung der gesamten Wohnung gibt es keinen Anspruch. Behält man sich jedoch ein Zimmer in der Wohnung vor, um regelmäßig dorthin zurückzukehren, umgeht man das Problem. Selbst wenn die Wohnung nur einmal im Monat genutzt wird (AG Hamburg, Az. 44 C 344/04).
Auf Zustimmung klagen
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung einzelner Zimmer ohne nachvollziehbaren Grund, kann man klagen. War der Vermieter im Unrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig (BayObLG, RE-Miet 3/94). Im eigenen Interesse sollte man sich gut über den Untermieter informieren. Denn im Zweifel haftet der Mieter für den Schaden. In Hamburg wurde einer Mieterin gekündigt, weil ihr Untermieter Cannabis anpflanzte (AG Hamburg Az. 316 C 275/11).
