Der Tod eines Mieters wirft viele Fragen auf, insbesondere für Vermieter, Mitbewohner und Erben. Wer darf in den Mietvertrag eintreten? Wie funktioniert die Kündigung? Hier findest du eine leicht verständliche Erklärung der wichtigsten Regelungen.

Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

Wenn ein Mieter stirbt, tritt das Gesetz in Kraft und sorgt dafür, dass der Mietvertrag nicht einfach endet. Der Vermieter muss sich keine Sorgen machen, dass plötzlich keine Miete mehr gezahlt wird. Der Mietvertrag wird weitergeführt – entweder durch Mitmieter oder durch Erben.

Fall 1: Mehrere Mieter

Wenn der Mietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen wurde (zum Beispiel bei Ehepartnern oder WG-Mitgliedern), läuft der Vertrag automatisch mit den verbleibenden Mietern weiter. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Verstorbene verwandt war oder nicht – solange er im Mietvertrag stand, wird der Vertrag mit den anderen Mietern fortgeführt.

Fall 2: Nur ein Mieter

Hat der Verstorbene alleine in der Wohnung gelebt, dann treten nach § 564 BGB die Erben automatisch in den Mietvertrag ein. Diese übernehmen die Pflichten des Verstorbenen, inklusive Mietzahlungen, Nebenkosten und eventuell anfallende Reparaturen.

Wer darf in den Mietvertrag eintreten?

Laut § 563 BGB haben bestimmte Personen ein gesetzliches Eintrittsrecht in den Mietvertrag:

  • Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: Sie haben Vorrang und können den Mietvertrag übernehmen, wenn sie mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben.
  • Kinder, Enkel oder andere Verwandte: Falls kein Ehepartner oder Lebenspartner vorhanden ist, geht das Eintrittsrecht auf nahe Angehörige über, die in der Wohnung gelebt haben.
  • Andere Haushaltsangehörige: Auch Personen, die in einem dauerhaften gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt haben (z. B. Lebensgefährten oder enge Freunde), können in den Mietvertrag eintreten.

Wichtig: Das Eintrittsrecht greift automatisch. Nur wer nicht eintreten will, muss dies dem Vermieter innerhalb eines Monats schriftlich mitteilen.

Pflichten bei Übernahme des Mietvertrags

Wer in den Mietvertrag eintritt, übernimmt auch alle Pflichten des Verstorbenen, wie z. B. Mietschulden oder anstehende Zahlungen. Zudem kann der Vermieter eine Kaution verlangen, falls diese nicht bereits vom verstorbenen Mieter gezahlt wurde.

Keine Übernahme gewünscht?

Wenn Erben oder Mitbewohner den Mietvertrag nicht fortführen möchten, müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters schriftlich mitteilen. Eine Sonderkündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ist ebenfalls möglich.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Auch Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht. Im Falle von Erben kann der Vermieter den Mietvertrag ohne besonderen Grund innerhalb eines Monats kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist muss jedoch eingehalten werden.

Wenn Mitbewohner in den Mietvertrag eintreten möchten, hat der Vermieter nur wenige Möglichkeiten, dies zu verhindern. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, wie z. B. wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters sind in der Regel kein ausreichender Grund für eine Kündigung.

Beim Tod des Mieters sorgen klare gesetzliche Regelungen dafür, dass der Mietvertrag nicht abrupt endet. Erben und Mitbewohner haben das Recht, in den Vertrag einzutreten, müssen dies aber nicht. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, unter bestimmten Bedingungen eine außerordentliche Kündigung einzureichen.

Wichtig: Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen, um wirksam zu sein.