Häufig ist die Entwicklung des Mietspiegels und der örtlichen Vergleichsmiete für den Vermieter nicht vorhersehbar. Inwieweit er anstehende Mieterhöhungen durchsetzen kann, ist ebenfalls fraglich. Wer einen Mieter auf Dauer binden und eine hohe Fluktuation der Mieter vermeiden will, hat die Möglichkeit, mit einem Staffelmietvertrag die Mieterhöhung für die Zukunft zu regeln. Lesen Sie hier alles über die Besonderheiten der Staffelmiete und welche Regelungen erlaubt sind.
Tipp: Nutzen Sie einen Muster Staffelmietvertrag, um die Staffelmiete rechtsgültig zu vereinbaren.
Ist eine Staffelmiete sinnvoll?
Für Mieter und Vermieter bietet ein Staffelmietvertrag eine langfristige Planungssicherheit. Was ist ein Staffelmietvertrag? Die Möglichkeit der Staffelmiete eröffnet der § 557a BGB. Im Mietvertrag darf die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Wichtig ist dabei, dass der konkrete Geldbetrag zu nennen ist, um den sich die Miete erhöht bzw. die jeweils geltende Miete genau bezeichnet werden muss. Die Angabe von Prozenten ist daher nicht erlaubt. Die Staffelung muss einen Abstand von mindestens einem Jahr haben. Das bedeutet, die Miete soll mindestens für diesen Zeitraum unverändert bleiben. Der Staffelmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Der Vermieter ist nicht ausdrücklich verpflichtet, nach einem schriftlich fixierten Mietvertrag, den Mieter auf jede vereinbarte Erhöhung der Staffelmiete hinzuweisen. Dennoch kann eine entsprechende Erinnerung nicht schaden.
Besonderheiten der Staffelmiete
Wenn in einem Mietvertrag die Staffelmiete vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nach Mietspiegel für den Vermieter nicht mehr möglich ist. Der Mieter hat insofern die Sicherheit, dass eine unerwartete Mieterhöhung ihn nicht mehr treffen kann. Vermieter profitieren davon, dass ihnen lange Kämpfe mit dem Mieter um die Zustimmung zur Mieterhöhung erspart bleiben. Nicht umfasst von dem Verbot der weiteren Mieterhöhung sind Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen. Hier handelt es sich für den Mieter zwar faktisch um eine Erhöhung der Miete, es geht aber auch um eine Umlage der Modernisierungskosten.
Wie viel Staffelmiete ist üblich?
Die Höhe der Staffelmiete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn die Staffelmiete darf in Gebieten mit Mietpreisbremse nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gilt keine Mietpreisbremse gelten 20%. Eine Staffelmiete, die den Mietspiegel um 50 % überschreitet, gilt als Wucher und ist unzulässig.
Wie oft darf man eine Staffelmiete erhöhen?
Es ist gesetzlich festgelegt, dass zwischen zwei Mietpreisstaffeln mindestens ein Jahr liegen muss. Ein kürzerer Turnus, beispielsweise halbjährlich, ist nicht zulässig und damit unwirksam. Achtung: Im Mietvertrag müssen die jeweils zu zahlende Monatsmieten nach Staffelung ausdrücklich genannt werden. Es reicht also nicht, einfach nur eine prozentuale Angabe zu machen, die der Mieter sich dann selbst ausrechnen muss.
Ausschluss der Kündigung
Gerade beim Staffelmietvertrag ist es im Interesse des Vermieters, den Mieter möglichst langfristig zu binden. Nur dann kann die Rechnung aufgehen, mit einer geringen Miete anzufangen, die sich in regelmäßigen Abständen steigert. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist daher ausdrücklich festgelegt, dass das Kündigungsrecht des Mieters für einen bestimmten Zeitraum ausgeschossen werden kann. Der Kündigungsausschluss darf allerdings für höchstens vier Jahre vereinbart werden. Beginn der Ausschlussfrist ist der Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Eine Staffelmietvereinbarung darf demnach auch im laufenden Mietverhältnis vereinbart werden. Oft wird dies gemacht, wenn Vermieter und Mieter bereits einen allgemeinen Mietvertrag abgeschlossen hatten, sich aber nicht über eine anstehende Mieterhöhung einig werden können. Ein Staffelmietvertrag kann zur Streitschlichtung beitragen.
Gibt es eine maximale Länge der Staffelmiete?
Derzeit gibt es für die Vereinbarung der Staffelmiete keinerlei Höchstdauer. Früher gab es ein zeitliche Begrenzung, wonach eine Staffelmiete nur für einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt werden durfte. Seit 2001 gilt dieses Limit nicht mehr. Die Staffelmiete kann damit unendlich fortgeführt werden. Üblich ist es aber auch heute noch die Staffelmiete zeitlich zu begrenzen.
Was gilt nach Auslauf der Staffelmiete?
Nach Auslauf der Staffelmiete ist der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung gebunden. Er kann nun auch wieder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen, die während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages ausgeschlossen war.
Die fünf wichtigsten Fakten zum Staffelmietvertrag
- Staffelmietvertrag regelt die Mieterhöhung für die Zukunft
- Er kann jetzt für unbegrenzte Dauer abgeschlossen werden
- Was ist ein Staffelmietvertrag
- Mietzins muss mindesten für je ein Jahr unverändert bleiben
- Staffelmietvertrag muss schriftlich geschlossen werden
- Ausschluss des Kündigungsrechts für maximal 4 Jahre
