Eine Mieterhöhung muss grundsätzlich schriftlich und unter Einhaltung bestimmter Formalitäten angekündigt werden. Gehen Sie diese Punkte durch, bevor Sie ein Schreiben zur Ankündigung einer Mieterhöhung verfassen:

Ist die Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen?

Überprüfen Sie zunächst den Mietvertrag: In einigen Mietverträgen ist die Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen. Andere Mietverträge sehen eine Staffelung vor – sogenannter Staffelmietvertrag – oder sind an den Verbraucherpreisindex gebunden (Indexmietvertrag). Schauen Sie sich also zuerst an, ob im Mietvertrag eine Regelung zur Mieterhöhung enthalten ist. In der Regel ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn im Mietvertrag nichts gegenteiliges steht und die gesetzlichen Regelungen, die eine Mieterhöhung ermöglichen, eingehalten werden.

Heraufsetzung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt dem Vermieter nach § 558 BGB das Recht ein, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese Erhöhung ist allerdings nicht einseitig möglich, sondern der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Das Gericht wird dann prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Miete gegeben sind und die Zustimmung des Mieter dann ggf. ersetzen. Achtung: Die Mieterhöhungserklärung muss laut § 558a Abs. 1 BGB immer in Textform erfolgen. Eine mündliche Erklärung ist also nicht wirksam. Beachten Sie auch die Frist für eine Mieterhöhung: Der Vermieter muss die Mieterhöhung mindestens drei Monate vor dem beabsichtigten Erhöhungstermin schriftlich ankündigen.

Die Häufigkeit der möglichen Mietsteigerung ist durch Fristen und unterschiedliche Kappungsgrenzen beschränkt. Die erste Erhöhung dürfen Sie frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. später nach der letzten Mieterhöhung durchsetzen. Dabei muss die örtlich geltende Kappungsgrenze beachtet werden. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren niemals höher sein als 20 Prozent, in vielen Städten sogar nicht höher als 15 Prozent. Erkundigen Sie sich im Zweifel, welche Grenze in Ihrer Gemeinde gilt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mit unterschiedlichen Begründungen dargelegt werden. Das Gesetz zählt diese Möglichkeiten auf:Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

  • Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Die häufigsten Begründungen basieren auf dem Mietspiegel und auf der Nennung von Vergleichswohnungen. Daher schauen wir uns genauer an, wie diese Mieterhöhungsverlangen zu formulieren sind.

So formulieren Sie eine Mieterhöhung auf Basis von Vergleichswohnungen

Wenn Sie sich auf die Miethöhe von vergleichbaren Wohnungen berufen möchten, dann müssen Sie dies begründen. Nennen Sie mindestens drei Vergleichswohnungen, die in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind. Dabei darf die Vergleichsmiete allerdings nicht älter als ein Jahr sein.

Beispiel der Nennung von Vergleichswohnungen:
Zur Begründung meiner Mieterhöhung verweise ich auf die folgenden Wohnungen:

  1. Musterstraße 3, Musterstadt PLZ, 4. Obergeschoss, vorne links, 2 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon, Wohnfläche 50 m², Kaltmiete 421 € = 8,42 €/m². Mieter: Erika Mustermann.
  2. Beispielstraße 24, Musterstadt PLZ, Erdgeschoss links, 2 ZKB, Diele, Balkon, 49 m² Wohnfläche, 425 € Kaltmiete = 8,70 €/m². Mieter: Hans Muster.
  3. Beispielweg 8, Musterstadt PLZ, 3. Obergeschoss, 2 ZKB, Abstellraum, Erker zum Garten, 51 m², Kaltmiete 419 € = 8,20 €/m². Mieter: Erna Musterfrau.

So beziehen Sie sich auf einen Mietspiegel

Für eine Mieterhöhung nach Mietspiegel muss der Vermieter eine Begründungeben, die auf die im örtlichen Mietspiegel festgelegten Vergleichsmieten zurückzuführen ist. Auf den Mietspiegel können Sie sich nur berufen, wenn ein örtlicher Mietspiegel existiert, in dem die ortsüblichen Vergleichsmieten für vergleichbare Wohnungen in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erfasst sind.

  • Aktualität: Der Mietspiegel muss aktuell sein und darf nicht älter als zwei Jahre sein.
  • Angemessenheit: Die Erhöhung der Miete darf nicht zu einer unangemessenen Belastung für den Mieter führen. Der Vermieter muss bei der Berechnung der Mieterhöhung die Interessen des Mieters angemessen berücksichtigen.
  • Fristen: Der Vermieter muss die Mieterhöhung mindestens drei Monate vor dem beabsichtigten Erhöhungstermin schriftlich ankündigen.

Zustimmung des Mieters

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Die Zustimmung kann ausdrücklich erfolgen, aber auch konkludent erfolgen. Wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung schriftlich widerspricht, gilt die Mieterhöhung als akzeptiert. Wenn der Vermieter die Voraussetzungen nicht einhält, kann der Mieter gegen die Mieterhöhung vorgehen. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen Fachanwalt oder eine Mietervereinigung zu kontaktieren.

Vier Schritte zur Mieterhöhung

Hier noch einmal die wichtigsten Schritte, die Sie einleiten müssen:

  • Berechnen Sie die Mieterhöhung: Wenn die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, müssen Sie die neue Miete berechnen. Hierfür können Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren oder die Miete an die Kostensteigerungen anpassen. Die genaue Berechnung hängt von den individuellen Gegebenheiten ab.
  • Schreiben Sie das Mieterhöhungsverlangen: Die Erhöhung muss in schriftlicher Form übermittelt werden, damit der Mieter die Fakten genau prüfen. In dem Schreiben müssen Sie die Gründe für die Mieterhöhung darlegen und die neue Miete berechnen. Achten Sie darauf, dass das Schreiben inhaltlich und formal korrekt ist, aber auch darauf, dass Sie den Zugang des Schreibens im Zweifel nachweisen können. Nutzen Sie einen Boten oder ein Einschreiben.
  • Senden Sie das Schreiben rechtzeitig zu: Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter mindestens drei Monate vor dem beabsichtigten Erhöhungstermin zugegangen sein. Achten Sie darauf, dass Sie das Schreiben fristgerecht und nachweisbar (z.B. per Einschreiben) verschicken.
  • Informieren Sie den Mieter über sein Widerspruchsrecht: Im Mieterhöhungsverlangen müssen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegen die Mieterhöhung. Wenn er innerhalb von zwei Monaten widerspricht, erhöht sich die Miete nicht. Der Vermieter muss ggf. klagen.