In den letzten Jahren hat der BGH viele der üblichen Mietvertragsklauseln zu Renovierungsarbeiten für ungültig erklärt. Dennoch ist es weiterhin zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Nun kam es zu einem Prozess, in dem es um die Frage ging, ob die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen im gesamten Mietobjekt bezieht oder nur auf die bewohnbaren Räume: Muss der Mieter den Keller streichen?
Umfasst der Mietvertrag auch den Keller?
Generell muss man zunächst prüfen, inwieweit der Mietvertrag sich auch auf Kellerräume bezieht. Häufig kommt es vor, dass der Mieter Dachboden oder Keller nutzt, obwohl der Mietvertrag hierzu nichts regelt. Wenn der Keller im Mietvertrag aufgeführt ist, halten Vermieter und Mieter dessen Zustand selten bei Einzug im Übergabeprotokoll fest. Umso größer war die Überraschung eines Mieters im Kreis Homburg, der bei Auszug den Keller streichen sollte. Der Vermieter wies darauf hin, dass der Keller ja zum Mietgegenstand gehöre. Da die die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unstreitig wirksam war, beziehe sich die Pflicht selbstverständlich auch auf den Keller.
Keller ist nicht gleich Wohnung
Das Amtsgericht Homburg (Az.7 C 206/20) bewertete den Fall anders. Es wies auf § 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV hin. Hierin werden die Schönheitsreparaturen definiert. Dort verwendet der Gesetzgeber ausdrücklich das Wort “Wohnung” und nicht allgemein Mietgegenstand. Das Gericht folgerte daraus, dass auch nur bewohnbare Räume, also die eigentliche Wohnung, von der Renovierungspflicht erfasst sind. Damit gab es dem Mieter Recht.
Schönheitsreparaturen im Keller bleiben Ausnahme
In dem vorstehend beschriebenen Fall ging es um einen Standard Mietvertrag, in auf die Kellerräume kein näherer Bezug genommen wurde. Sie waren lediglich im Mietvertrag aufgeführt. Eine andere Wertung kann sich ergeben, wenn die Parteien näher auf die Kellerräume eingehen. Handelt es sich beispielsweise um einen Hobbykeller, der bei Einzug frisch gestrichen war und bei der Übergabe besichtigt wurde? In jedem Fall sollten Sie als Vermieter in solchen Fällen klarstellen, dass der Mieter auch die Kellerräume bei Bedarf streichen muss. Wer möchte, dass der Mieter bei Auszug auch die Kellerräume gestrichen übergibt, sollte im Rahmen einer Muster Renovierungsvereinbarung zum Mietvertrag zum Download dies ausdrücklich mit dem Mieter vereinbaren.
