Schimmel in der Wohnung – so gehen Sie vor

Hier erfahren Sie, welche Pflichten und Rechte die Mieter haben. Und welche Vorgaben zur richtigen Lüftung einzuhalten sind. Ursachen für Schimmel können neben baulichen Mängeln auch falsches Lüften und Heizen sein. Und mitunter muss man dann als Mieter Schadensersatz an den Vermieter zahlen.

Wer in seiner Wohnung Schimmel entdeckt, sollte schnell handeln und eine Mängelanzeige an den Vermieter schicken. Nutzen Sie  unsere Vorlage Mietminderung Schimmel, um die Miete zu mindern. Um Diskussionen zu vermeiden, fügen Sie Ihrer Mängelanzeige direkt ein Lüftungsprotokoll an.

Wie gefährlich ist Schimmel in der Wohnung?

Bildet sich Schimmel in der Wohnung, ist das in der Regel ungesund für den Mieter. Der Schimmelbefall kann die unterschiedlichsten gesundheitlichen Beeinträchtigungen hervorrufen: Erkrankungen der Atemwege sowie Allergien gehören zu den häufigsten Reaktionen auf das kontinuierliche Einatmen der Sporen. Auch Hautausschläge oder Übelkeit sowie eine allgemeine  Erschöpfung kann eine Folge von Schimmel in der Wohnung sein. Darüber hinaus kann durch die Situation das Infektionsrisiko steigen. Die Frage, wann Schimmel tatsächlich gesundheitsschädlich ist, kann man nicht pauschal beantworten. Je stärker der Befall, desto höher das Gesundheitsrisiko. Ab etwa einem halben Quadratmeter sollte man sofort handeln.

Wichtig: Informieren Sie den Vermieter immer sofort über den Schimmelbefall. Denn die Substanz der Wohnung ist durch den Schimmelpilz, der ins Mauerwerk dringen kann gefährdet. 

Darf man wegen Schimmel in der Wohnung die Miete mindern?

Die Frage, ob man wegen des Schimmels auch die Miete mindern kann, hängt davon ab, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist. 

Steht fest, dass der Mieter keine Schuld am Schimmelbefall trägt, kann er die Miete sofort mindern. Und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist. Der Mieter muss also nicht auf eine Stellungnahme des Vermieters warten oder ähnliches. Er muss also auch nicht abwarten, ob der Vermieter den Schimmel beseitigt.

Solange der Schimmel in der Wohnung auftritt, schuldet der Mieter nicht mehr die volle Miete. Das bedeutet, dass er die Miete auch rückwirkend mindern kann. Relevant wird dies oft, wenn der Vermieter Zusagen zur Mangelbeseitigung nicht einhält.

Beispiel: Der Mieter hat Schimmel in einer Ecke des Wohnzimmers festgestellt und dem Vermieter sofort gemeldet. Dieser sicherte zu, sich schnell um die Sache zu kümmern. Darauf vertraut der Mieter. Um das Mietverhältnis nicht zu belasten, zahlt er erstmal die volle Miete weiter. Leider verstreichen zwei Wochen, ohne dass der Vermieter sich gemeldet hat. Der Mieter kann sich nun noch überlegen, ob er die Miete doch mindern will. Entscheidet er sich dafür, dann kann er die Minderung ab dem Tag vornehmen, an dem er den Schimmel entdeckt hat.

Wer muss Schimmel in der Wohnung entfernen?

Nicht immer reagiert der Vermieter zügig, wenn er vom Schimmelbefall erfährt. Dabei muss der Vermieter den Schimmel entfernen. Unabhängig davon, ob er im Ergebnis auch die Kosten für die Schimmelbeseitigung übernehmen muss.

Leider ist es gerade im Fall von Schimmel in der Mietwohnung selten unstreitig, dass der Vermieter für die Kosten der Beseitigung aufkommen muss. Die Kosten für die Mangelbeseitigung muss der Vermieter immer tragen, wenn es sich um einen baulichen Mangel der Mietsache handelt. Anders sieht die Sache aus, wenn der Mieter den Schimmelbefall selbst verursacht hat, etwa durch falsches Lüften. Dann muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Allerdings: Eine Frist zur Beseitigung des Mangels durch den Mieter ist dabei vom Vermieter unbedingt zu beachten. So entschied es das Landgericht Saarbrücken, wo ein Vermieter mit seiner Schadensersatzforderung gescheitert war, weil keine Frist gesetzt hatte (Az. 10 S 29/11).

Schimmel im Bad – Vermieter reagiert nicht?

Sollte der Vermieter trotz Fristsetzung keine Maßnahmen ergreifen, muss er damit rechnen, dass der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht. Das bedeutet, dass der Mieter die volle Miete oder einen Teil der Mietzahlung als Druckmittel zurückbehält. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB kommt aber nur in Betracht, wenn der Vermieter den Schimmelbefall kennt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nämlich, dass das Zurückbehaltungsrecht immer als Mittel zum Ausüben von Druck auf den Vermieter eingesetzt werden muss. Dafür müsse dem Vermieter aber der Mangel auch bekannt sein (Az. VIII ZR 330/09).

Gutachten zum Schimmelbefall einholen

Oftmals kann erst ein Gutachten klären, wer den Schimmelbefall verursacht hat – und wer dann den Schaden beseitigen muss. Besonders wenn es vorher in der Wohnung keinen Schimmelbefall gegeben hat, sollte man mit Mietminderungen vorsichtig sein. Mitunter ist dann falsches Lüften der Grund für den Schimmel in der Wohnung. Führen Sie daher am besten ein Lüftungsprotokoll, um zu belegen, dass das mangelnde Lüften nicht die Ursache für den Schimmelbefall war.
Der Sachverständige kann ermitteln, ob der Lüftungsbedarf aus baulichen Gründen überdurchschnittlich hoch ist. Stellt sich heraus, dass der Mieter die Wohnung schlecht beheizt und nicht ausreichend belüftet, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen.

Wie oft lüften bei Schimmel?

Feuchtigkeit ist für Schimmelpilze die wichtigste Wachstumsgrundlage. Durch ausreichendes Lüften wird die Feuchtigkeit aus den Räumen transportiert, da die kalte Außenluft beim Erwärmen Feuchtigkeit aufnimmt. Die erwärmte, feuchte Luft wird dann wieder nach außen abgeführt. Feste und gesetzlich festgelegte Vorgaben zur Häufigkeit der Lüftung bei Schimmelbefall gibt es nicht. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass stoßweises Lüften am Morgen und am Abend auch berufstätige Mieter nicht überfordere. So könne ein Pilzbefall beseitigt werden (Az. 2-17 S 89/11). Allerdings muss das Lüften und Heizen für den Mieter auch zumutbar sein. Fünf- bis sechsmal am Tag lüften oder Raumtemperaturen von 22 Grad kann der Vermieter zum Beispiel nicht verlangen (AG München, Az. 412 C 11503/09).

Als Vermieter sollten Sie Ihrem Mieter sicherheitshalber schriftlich an die regelmäßige Lüftung erinnern, um Schaden von der Wohnung fernzuhalten. Nutzen Sie einfach unser Muster Erinnerung Lüftung Wohnräume. So kann sich der Mieter später nicht auf Unkenntnis berufen. 

Generell gilt: Je kälter die Luft, desto mehr Wasser kann beim Erwärmen aufgenommen werden. Darum: Am besten mehrmals am Tag eine kurze Stoßlüftung von 5 bis 10 Minuten vornehmen. Möglichst alle Fenster und Türen auf. So kommt es zur besonders effektiven Querlüftung! Die relative Luftfeuchte im Raum sollte dauerhaft nicht über 65 bis 70 Prozent liegen!