Renovierungsvereinbarungen bei unrenovierten Wohnungen hinfällig?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist zwar der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten. Die Rechtsprechung erlaubt es dem Vermieter allerdings, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Mittlerweile enthalten die meisten Mietverträge besondere Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen. Doch nicht alle Renovierungsvereinbarungen stehen im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung.

Nutzen Sie im Zweifel eine Vorlage, um alle Punkte einer wirksamen Renovierungsvereinbarung mit dem Mieter zu vereinbaren.

Im Laufe der Jahre haben sich die höchstrichterlichen Vorgaben zur Wirksamkeit der sogenannten Renovierungsklauseln bzw. Renovierungsvereinbarungen stark gewandelt.

Pauschale Übertragung von Renovierungsarbeiten: Strenge Anforderungen an Formularklauseln im Mietvertrag

Bisher drehten sich viele Rechtsstreitigkeiten, die der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte um den Wortlaut der Klauseln, mit denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen pauschal übertragen werden. Teilweise sind darin bestimmte Fristen zur Vornahme der Arbeiten vorgegeben. Oder es wird eine quotenmäßige Abgeltung bei vorzeitigem Auszug vereinbart. Solche Formularklauseln halten einer Überprüfung häufig nicht Stand. In erster Linie deshalb, weil sie im Mietvertrag vorformuliert sind. Daher behandelt die Rechtsprechung solche Klauseln wir AGB. AGB dürfen einen Verbraucher (=den Mieter) nicht unangemessen benachteiligen. Gibt der Vermieter vor, dass ein Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung renovieren muss, dann ist der Mieter im Nachteil.

Individualvereinbarungen zur Renovierung sind mölich

Eine echte Vertragsverhandlung gibt es beim Abschluss eines Mietvertrages nur in Ausnahmefällen. Das Gericht muss also entscheiden, ob der Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt wird. In vielen Fällen ist eine Benachteiligung zu bejahen, etwa dann, wenn der Mieter laut Klausel renovieren muss, auch wenn sich die Wohnung in einem ordentlichen Zustand befindet.

Renovierungsvereinbarungen bei Übergabe von unrenovierten Wohnungen

In vielen Bundesländern ist es üblich, dass der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt. Er verpflichtet sich dann, die Renovierung nach eigenem Geschmack und aus eigener Tasche zu bezahlen. Diese Praxis sollten Vermieter überdenken. Denn der BGH hat entschieden, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt, nicht per Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf. Jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter für die Übernahme der Arbeiten keinen finanziellen Ausgleich erhalten hat. Bei einem finanziellen Ausgleich kann die Frage über die Angemessenheit zum Streit führen. Tipp: Holen Sie im Vorfeld Kostenvoranschläge ein, um die Angemessenheit zu belegen.

Was gilt bei Renovierungsvereinbarungen mit dem Vormieter?

In der Praxis kam es bisher häufig vor, dass Vor- und Nachmieter sich über die Übernahme von Renovierungsarbeiten im Rahmen einer sogenannten Abstandsvereinbarung geeinigt haben. Der Mieter übernimmt Einrichtungsgegenstände vom Vormieter und stellt den Vormieter dafür von zu leistenden Malerarbeiten frei. Wer als Vermieter bei Auszug eines Mieters eine solche Vereinbarung duldet, sollte aufpassen, denn er könnte selbst auf den Renovierungskosten sitzen bleiben.

Entscheidung des BGH zu Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

In einem kürzlich vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter sich gegenüber dem Vormieter schriftlich dazu verpflichtet, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen, die eigentlich der Vormieter hätte leisten müssen. Jahre später kam es beim Auszug zum Streit. Der Vermieter hatte vom Mieter verlangt, bei den Malerarbeiten nachzubessern. Daraufhin lehnte der Mieter es ab, noch weitere Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Er berief sich auf die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Mieter keinerlei Malerarbeiten vornehmen muss, wenn er eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich übernommen hat.

BGH: Vermieter darf nicht profitieren

Der Vermieter wandte ein, dass der Mieter ja mit dem Vormieter eine Individualvereinbarung getroffen habe, mit der er sich zur Übernahme der Arbeiten verpflichtet hatte. Zum Ausgleich habe er damals einige Einrichtungsgegenstände des Vormieters übernehmen dürfen. Unabhängig von der Wirksamkeit der Formularklausel müsse der Mieter daher ordentlich renovieren. Nachdem die Vorinstanzen sich auf die Seite des Vermieters gestellt hatten, landete die Sache schließlich beim BGH (Az. VIII ZR 277/16). Dieser betrachtete den Fall ganz nüchtern: Die Renovierungsklausel im Mietvertrag sei ungültig, da dem Mieter objektiv eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, so die Richter. Auf die private Vereinbarung mit dem Vormieter dürfe sich der Vermieter nicht berufen, da er nicht Vertragspartei dieser Vereinbarung war. Der Vermieter musste die Renovierung somit selbst übernehmen.

Das sollten Sie jetzt bei Renovierungsvereinbarungen beachten

• Grundsätzlich kann der Vermieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung mit dem Mieter individuell vereinbaren, dass dieser die Renovierung nach seinem Geschmack durchführt.
• Sollen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch im laufenden Mietverhältnis umgelegt werden, muss der Vermieter einen angemessenen Ausgleich zahlen. Dieser kann beispielsweise in dem Erlass der Miete für einen bestimmten Zeitraum bestehen.
• Fügen Sie der Renovierungsvereinbarung eine Kostenaufstellung an. Denn der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast. Die Kostenaufstellung lässt sich beispielsweise durch Kostenvoranschläge belegen.