In einigen Bundesländern besteht die Rauchmelder Pflicht schon seit Jahren, in anderen erst seit kurzem. Der BGH musste sich nun erstmalig mit der Frage beschäftigen, inwieweit der Vermieter bei einem Austausch bzw. der Erneuerung von Rauchmeldern Modernisierungskosten vom Mieter verlangen kann.
Wen trifft die Rauchmelder Pflicht?
Die Landesbauordnungen (LBO) aller Bundesländer stimmen darin überein, dass die fachgerechte Installation von Rauchmeldern in der Verantwortung des Vermieters bzw. Eigentümers liegt. Die Regelungen bezüglich der Wartung variieren jedoch je nach Bundesland. In einigen Ländern ist gemäß LBO der Vermieter/Eigentümer für die Wartung verantwortlich, während in anderen Ländern diese Aufgabe dem Mieter/ Bewohner obliegt. Doch Vorsicht: Sollte die Landesbauordnung vorsehen, dass den Mieter die Rauchmelder Pflicht trifft, darf sich der Vermieter nicht zurücklehnen. Er muss vielmehr im Rahmen seiner allgemeinen Verkehrssicherungspflicht sicherstellen, dass der Mieter seinen Pflichten auch tatsächlich nachkommt. Im Ergebnis muss also der Vermieter zumindest für Abläufe sorgen, die sicherstellen, dass der Mieter regelmäßig nachweist, dass die Rauchmelder installiert und funktionsfähig sind.
Was passiert, wenn man keine Rauchmelder hat?
Wer als Vermieter die vorgeschriebene Verpflichtung nicht innerhalb des festgelegten Zeitrahmens erfüllt, muss mit finanziellen Konsequenzen rechnen. In erster Linie drohen Schadenersatzansprüchen und Regressforderungen, sollte es zu einem Brand kommen, der durch Rauchmelder hätte verhindert werden können. In solchen Fällen, kann es auch zu einer weitergehenden Haftung und/ oder Bußgeldern kommen. Darüber hinaus können Mieter ggf. die Miete mindern.
Umlage der Kosten auf Mieter möglich?
Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern fällt unter eine Modernisierungsmaßnahme, aufgrund derer die Miete erhöht werden kann. Nutzen Sie eine Vorlage zur Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, um die Miete korrekt zu erhöhen.
Die Kosten für die regelmäßige Wartung, also die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der angebrachten Rauchwarnmelder, sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Der Bundesgerichtshof hat bereits 2022 klargestellt, dass es sich nicht um Verwaltungskosten handelt, die nicht über die Betriebskosten umgelegt werden dürfen (Az. VIII ZR 117/21).
Achtung: Mietkosten für angemietete Geräte dürfen laut Bundesgerichtshof nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, da es (Az. VIII ZR 379/20).
Austausch von Rauchmeldern als Modernisierungsmaßnahme?
Falls der Mieter selbst bereits Raumwarnmelder installiert hatte, muss er den Austausch der Geräte durch den Vermieter dulden und auch eine etwaige Mieterhöhung tragen. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof bereits geklärt (Az. VIII ZR 216/14). Zu Begründung hieß es, dass es die allgemeine Sicherheit erhöhe, wenn nur der Vermieter für das gesamte Haus für das Anbringen und die Wartung der Geräte zuständig sei.
Anders liegt der Fall, wenn der Vermieter Rauchwarnmelder installiert hatte, die er nun gegen ein anderes Modell austauschen will. In einem vom BGH entschiedenen Fall, hatte der Vermieter seine Rauchmelder Pflicht erfüllt, indem er die Rauchmelder anmietete. Als er dann feststellte, dass er die entstandenen Mietkosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegen durfte, entschied er sich zum Kauf von Rauchmeldern. Anschließend ersetzte er die noch funktionierenden, zuvor gemieteten Geräte durch die neu erworbenen. Daraufhin versuchte er die dadurch entstandenen Kosten als Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen und die monatliche Miete zu erhöhen, was von den Mietern abgelehnt wurde. Während die Vorinstanzen der Vermieterin Recht gaben und den Austausch als rechtfertigende Maßnahme für eine Mieterhöhung ansahen, wies der Bundesgerichtshof die Klage ab (Az.VIII ZR 213/21).
Nur erstmaliger Einbau von Rauchmeldern zählt als Modernisierung
Der Bundesgerichtshof betonte, dass der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme betrachtet werden kann. Diese Einordnung gilt jedoch nicht für den Austausch funktionstüchtiger Geräte, sofern die ausgetauschten Geräte vom Vermieter angebracht wurden. Unerheblich dabei ist, ob der Vermieter beim erstmaligen Einbau bereits Kosten auf die Mieter umgelegt hat. Selbst dann, wenn der erstmalige Einbau nicht zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten oder einer Mieterhöhung geführt hat. Die Richter hoben hervor, dass der Gebrauchswert und die Sicherheit der Wohnung durch den Austausch durch gleichwertige Neugeräte nicht gesteigert werden.
