Ungültige Mietvertragsklauseln in alten Mietverträgen

Insbesondere beim Thema Schönheitsreparaturen sorgen immer wieder neue Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) dafür, dass früher gebräuchliche Mietvertragsklauseln plötzlich nicht mehr gelten. Doch müssen sich Vermieter mit “Altmietverträgen” dann tatsächlich damit abfinden, dass die mit dem Mieter bei Einzug geschlossene Vereinbarung gar nicht mehr gilt?

Viele Vermieter nutzen jahrelang dieselben Formulare für einen Mietvertrag. Es ist sinnvoll, bei jedem neuen Mietvertrag sicherzustellen, dass die benutzte Vorlage Mietvertrag auf dem aktuellen Stand des Mietrechts ist.

Ungültige Mietvertragsklauseln führen zu Unwirksamkeit

Viele Mietverhältnisse bestehen 20, 30 Jahre oder sogar länger. Zunächst die gute Nachricht: Die aktuellen BGH-Urteile betreffen in der Regel nur sogenannte Formularklauseln. Das sind Klauseln, die der Vermieter standardmäßig für seine Verträge verwendet. Immer dann, wenn Sie als Vermieter mit dem Mieter eine besondere Vereinbarung geschlossen haben, gilt diese Individualvereinbarung weiterhin. Die schlechte Nachricht: Wenn Richter eine Formularklausel unterdessen für unwirksam erklärt haben, dann fällt die damit verbundene Regelung insgesamt weg. Der Vermieter kann also die ungültige Klausel nicht einseitig so anpassen, dass sie dem geltenden Recht entspricht. 

Farbwahlklausel

Beispiel Farbwahl: Mit einem Urteil zur sogenannten Weißklausel hat der BGH bereits im Jahre 2011 klargestellt, dass der Mieter nicht dazu verpflichtet werden darf, beim Auszug weiß zu streichen (Az. VIII ZR 198/10). Die Richter nannten dies eine unangemessene Einengung des Mieters. Gleichwohl ist es nach heutigem Stand aber zulässig, bei der Übergabe auf dezente, helle Farben zu bestehen. Ein Vermieter mit einer Weißklausel hat aber auch darauf keinen Anspruch. Denn das “weiß” aus dem Vertragswerk kann er nicht einfach durch “hell und dezent” ersetzen. Und noch schlimmer: Die unwirksame Farbvorgabe macht die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. In der Folge muss der Vermieter die Renovierung selbst vornehmen. 

Was gilt bei Wegfall von Mietvertragsklauseln?

Eine unwirksame Klausel hinterlässt also eine Regelungslücke, sofern sich Vermieter und Mieter nicht auf eine Vertragsänderung einigen. Anstelle der weggefallenen Vereinbarung tritt die gesetzliche Regelung. Geht es beispielsweise um Schönheitsreparaturen, dann ist laut Gesetz der Vermieter dazu verpflichtet, diese bei Bedarf durchzuführen. Der Mieter kann dann unter Umständen verlangen, dass die Wohnung noch während der Mietzeit neu gestrichen wird. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass der Mieter Renovierungsarbeiten vorgenommen hat, zu denen er gar nicht verpflichtet war, kommt sogar eine Rückforderung der Kosten in Betracht. Allzu viel Zeit darf sich der Mieter allerdings nicht lassen. Denn Ansprüche aus einem beendeten Mietvertrag verjähren regelmäßig nach sechs Monaten. 

Zustand der Wohnung bei Rückgabe entscheidet

Achtung: Nicht immer ist für den Laien auf den ersten Blick ersichtlich, welche vertraglichen Regelungen weiter gelten und welche wegfallen. Verwechseln Sie beispielsweise nicht die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Pflicht die Mietsache nach Beendigung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Schönheitsreparaturen müssen zwar nur durchgeführt werden, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Die Pflicht die Sache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben besteht aber immer. Die ergibt sich aus der Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB.

Beschädigung muss Mieter beheben

Daraus kann sich die Situation ergeben, dass der Mieter zwar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, aber dennoch einzelne Zimmer der Wohnung streichen muss. Falls dieser beispielsweise ein Zimmer während der Vertragsdauer dunkel angestrichen hat, so sieht das Gericht eine solche Veränderung als “Beschädigung” der Mietsache. Denn ein dunkler Anstrich erschwert oft die Weitervermietung. Möchte der Vermieter dieses Zimmer also nicht in einer dunklen Farbe, so ist der Mieter verpflichtet das Zimmer in heller Farbe zu übergeben. Diese Pflicht ist völlig unabhängig von Ihrer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Gibt er die Wohnung dennoch in einem farbigen Zustand zurück, dann kann der Vermieter ggf. Schadensersatz beanspruchen (BGH Urteil v. 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 sowie BGH Urteil v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).