Mietminderung wegen Ungeziefer – so gehen Sie vor

Silberfische, Bettwanzen oder Kakerlaken möchte niemand in den eigenen vier Wänden haben. Doch ist eine Mietminderung wegen Ungeziefer möglich? Wann muss der Vermieter die Schädlingsbekämpfung veranlassen und wann ist der Mieter zuständig?

Tipp: Nutzen Sie eine Vorlage zur Mietminderung, um den Ungezieferbefall zu melden und den Vermieter über die Minderung zu informieren.

Ungeziefer muss Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen

Generell kann ein Mieter die Miete nur dann mindern, wenn ein Mangel in der Wohnung vorliegt. Dieser definiert sich dadurch, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigt wird. Wer also nur einmalig oder sporadisch von Ungeziefer heimgesucht wird, kann sich in der Regel nicht über eine erhebliche Beeinträchtigung beklagen, es kommt aber auf die Art der Schädlinge an. Handelt es sich um sogenannte Gesundheitsschädlinge, die nach der örtlich geltenden Schädlingsbekämpfungsverordnung meldepflichtig sind, kann schon ein einziger Vorfall die Mietminderung begründen, soweit die weiteren Voraussetzungen gegeben sind.

Beispiel für die Mietminderung bei meldepflichtigen Schädlingen: Im WC eines Mieters wird eine Wanderratte gesichtet und hinterlässt dort auch Spuren. Der Mieter muss in diesem Fall nicht darauf warten, dass das Tier sich ein weiteres Mal blicken lässt, sondern kann umgehend vom Vermieter entsprechende Maßnahmen verlangen.

Wer ist für die Beseitigung des Ungeziefers zuständig?

Generell muss der Vermieter die Beseitigung des Ungeziefers veranlassen. Ganz egal, ob sich im Nachhinein herausstellt, dass der Mieter den Befall selbst zu verantworten hatte. In dem Fall kann sich der Vermieter die Kosten für den Schädlingsbekämpfer vom Mieter im Wege des Schadensersatzes zurückholen. Und eine Mietminderung wegen Ungeziefer ist in solchen Fällen selbstverständlich auch nicht möglich.

Ursachen des Ungezieferbefalls ermitteln

Häufig muss ein Sachverständiger hinzugezogen werden, wenn die Ursache des Schädlingsbefalls in der Wohnung ermittelt werden soll. Diese kann beim Mieter liegen, der es an Hygiene mangeln lässt, beispielsweise indem er Essensreste offen in der Wohnung liegen lässt oder sogar ins Klo kippt. Aber auch bauliche Mängel kommen in Betracht, die im Verantwortungsbereich des Vermieter liegen. Eine andere Ursache aus dem Verantwortungsbereich des Vermieter wäre etwa, wenn der Hausmüll nicht regelmäßig abgefahren wird oder die Mülltonnen nicht abgedeckt sind.
Wichtig ist: Sichern Sie Beweise, um belegen zu können woher das Ungeziefer kommt. Hierzu eignen sich die folgenden Mittel:

• Fotos oder Videos vom Befall machen
• Protokoll führen
• Zeugenaussagen sammeln

Sollte sich nicht eindeutig klären lassen, woher das Ungeziefer kommt, ist der Vermieter in der Beweispflicht dafür, dass keine baulichen Mängel vorliegen, durch die die Schädlinge eingedrungen sind. In der Regel muss ein Gutachter herangezogen werden.

Wie hoch darf die Mietminderung wegen Ungeziefer ausfallen?

Eine pauschale Höhe für eine mögliche Mietminderung gibt es nicht. Bis zu 100 % gewähren die Richter, wenn in einer Stadtwohnung mehrere Ratten oder Mäuse auftreten und ein Mitverschulden des Mieters ausgeschlossen ist. Wenige Silberfische oder Ameisen hingegen werden von Gerichten oft als unerheblich eingestuft und eine Mietminderung wird ganz abgelehnt. Ein deutlicher Befall rechtfertigt in der Regel 20 – 25 % Mietminderung wegen Ungeziefer. Was gilt als deutlicher Befall? In einem Fall, der vor dem Amtsgericht Bremen waren es etwa 10 Motten in jedem Raum der Wohnung, die die Richter als deutlich eingestuft haben (AZ: 25 C 0118/ 01).

Im Falle einer akuten Gesundheitsgefährdung durch Schädlinge, darf der Mietvertrag auch fristlos gekündigt werden.

Kosten für Schädlingsbekämpfung als Betriebskosten?

Erstmalige Schädlingsbekämpfungskosten sind Instandhaltungskosten und gehen zu Lasten des Vermieters. Regelmäßige Schädlingsbekämpfungskosten können aber als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Vermieter die Ursachen des Befalls nicht kontrollieren kann. Beispielsweise bei Ratten auf dem Gelände, die vom Nachbargrundstück aus eindringen. Achtung: Eine Regelung im Wohnungsmietvertrag, die pauschal vorsieht, dass der Mieter für die Beseitigung von Schädlingen sorgen muss, ist nichtig (siehe Urteil Amtsgericht Bonn, AZ: 6 C 277/84).