Immer wieder beschäftigen sich Gerichte mit unharmonischen Hausgemeinschaften. Beispielsweise das Amtsgericht Berlin Mitte: Die Klägerin war Vermieterin einer Wohnung in Berlin, der Beklagte deren Mieter. Weil ein Nachbar immer wieder mit Fäkalien gefüllte Glasbehälter, Flaschen und gebrauchtes Toilettenpapier auf den Gehweg zum Hauseingang warf, kürzte der Beklagte seine Mietzahlung um 12%. Die Vermieterin hatte für die Mietminderung wegen asozialer Nachbarn kein Verständnis. Die verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete.
Tipp: Wenn Sie wegen Lärmbelästigung die Miete mindern wollen, nutzen Sie eine Vorlage.
Wieviel müssen Nachbarn ertragen?
Das Amtsgericht Berlin-Mitte erkannte an, dass die psychische Belastung durch Nachbarn im vorliegenden Fall gegeben war. Die Störung des Hausfriedens war so massiv, dass die Nachbarn das nicht mehr ertragen mussten. Der Mieter gab dem Beklagten daher teilweise Recht (Az.: 14 C 265/14). Eine Mietminderung von 5% sei angemessen, aber 12% seien zu viel. Anerkannt ist, dass das störende Verhalten eines Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen und zu einem Mietmangel führen kann.
Häufigkeit und Dauer entscheiden
Hinsichtlich der Höhe einer Mietminderung komme es aber auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. Vorliegend warf der Nachbar zwar auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände auf den Gehweg. Allerdings tat er dies nur an vereinzelten Tagen. Eine Mietminderung von 5% sei deshalb angemessen. Auch das Landgericht Köln (Urteil v. 06.11.1984 – 12 S 165/84) hatte im Jahr 1984 eine derartige Entscheidung zu treffen. Damals minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, weil der Nachbar mit Unrat warf und den Balkon verschmutzte. Das Landgericht Köln entschied zugunsten der Mieter.
Wann kann die Miete gemindert werden?
Ein Vermieter ist verpflichtet die Tauglichkeit einer Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten. Besteht oder entsteht ein Mangel, der diese Tauglichkeit verringert, kann die Miete so lange gemindert werden, bis die vertragsgemäße Tauglichkeit wiederhergestellt ist. Ausschlaggebend ist also immer der Mietvertrag. Weicht der Istzustand vom Sollzustand der Wohnung ab, kann die Miete regelmäßig gemindert werden.
Unerhebliche Mängel gehören zum Lebensriskio
Eine Tauglichkeit die im Vertrag nicht vereinbart wurde kann den Mieter nicht zu einer Minderung berechtigen. Auch Mängel die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat, Mängel die ein Mieter bei Vertragsabschluss kannte oder wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind, schließen eine Mietminderung aus. Zudem gibt es unerhebliche Mängel die zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters gehören. Nicht jeder kurzzeitige Mangel berechtigt zu einer Mietminderung.
In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?
Die Höhe der Mietminderung muss geschätzt werden. Das Gesetz trifft keine genauen Angaben. Die Höhe der Minderung muss lediglich angemessen sein. Das macht die Mietminderung für Mieter so schwer. Wird die Miete zu stark gekürzt, riskiert ein Mieter im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung. Orientieren kann man sich an bereits ergangenen Entscheidungen. Im Internet gibt es ganze Listen von Urteilen die nach der Art des Mangels sortiert sind.
Was ist Störung des Hausfriedens?
Der Hausfrieden gilt für Juristen als gestört, wenn Hausbewohner ihrer Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme nicht nachkommen. Es gibt es allerdings keine klare Richtlinie zu der Frage, wann durch Lärm oder störendes Verhalten die Grenze dessen erreicht ist, was Nachbarn ertragen müssen. Es kommt es immer auf den Einzelfall an – und bevor man sich an einer bereits ergangenen Entscheidung orientiert, sollte man sich über den abgeurteilten Sachverhalt genauestens informieren. Kommt es nur zu einem einzigen Vorfall, dann kann man meist wenig tun. Es muss zu einer Häufung von Störungen kommen. Legen Sie daher ein Lärmprotokoll an, um im Nachhinein, die Störungen belegen zu können. In der Regel ist es dann ratsam, sich an einen ortsansässigen Anwalt zu wenden, der die lokale Rechtsprechung kennt.
