Leider kommt es häufig vor, dass die Heizung im Winter höchstens lauwarm wird oder sogar gänzlich den Dienst verweigert. Falls Sie vor diesem Problem stehen und sich fragen, ob Sie Anspruch auf eine Mietminderung Heizungsausfall haben und wie Sie vorgehen sollten, erhalten Sie hier entsprechende Informationen.
Mietminderung Heizungsausfall angemessen?
Wann und in welchem Umfang eine Mietminderung bei Heizungsausfall möglich ist, hängt zum einen von der Dauer des Problems und zum anderen von der konkreten Raumtemperatur ab. Ein vorübergehender Defekt an der Heizungsanlage kann gelegentlich auftreten. Wenn jedoch in Ihrer Wohnung länger als drei Tage eine unzureichende Heizleistung besteht, liegt in der Regel ein Mietmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Bei extrem niedrigen Raumtemperaturen, ist eine Mietminderung bereits früher möglich.
Achtung: Um das Risiko einer Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen zu vermeiden, sollten Sie sich zuvor über die angemessen Höhe der Mietminderung beraten lassen oder sich mit dem Vermieter einigen.
Die gesetzliche Regelung für die Höhe einer Mietminderung bei nicht funktionierender Heizung ist nicht konkret festgelegt und variiert je nach Einzelfall. Daher sollten Mietminderungstabellen nur als grobe Richtwerte betrachtet werden. Hinzu kommt, dass ein dauerhafter Heizungsausfall oft weitere Schäden nach sich zieht, wie beispielsweise Feuchtigkeit und Schimmelbildung. Solche weiteren Mängel erhöhen die Minderungsquote.
Beispiele für Mietminderung wegen Heizungsausfall
In den Wintermonaten wird eine Mietminderung um 20 Prozent von Gerichten oft als angemessen erachtet. In Übergangsmonaten wie März oder Oktober sind häufig 10 Prozent Mietminderung gerechtfertigt, auch wenn sich die Wohnung nur teilweise auf 18 Grad heizen lässt. Unter bestimmten Umständen können sogar erheblich höhere Minderungsraten von bis zu 70 Prozent der Warmmiete vertretbar sein, beispielsweise bei einem vollständigen Ausfall der Heizungsanlage, wie 2002 vom Landgericht Berlin entschieden (AZ 61 S 37/02). Für die Berechtigung der Mietminderung spielt es keine Rolle, wenn die tatsächliche Raumtemperatur nur deswegen erträglich war, weil der Mieter selbst Heizgeräte aufgestellt hat.
In extremen Fällen ist sogar eine vollständige Kürzung der Miete denkbar, vorausgesetzt die Wohnung ist faktisch nicht mehr bewohnbar – eine Situation, die aufgrund eines Heizungsausfalls eher die Ausnahme ist, aber vorkommen kann, wenn sich zusätzlich noch gesundheitsgefährdender Schimmel bildet.
Ist der Vermieter die Reparatur der Heizung zuständig?
In der Regel ist der Vermieter für die Reparatur der Heizung zuständig. Ausnahmen gibt es teilweise z.B. bei Gasetagenheizungen, die vom Mieter selbst betrieben werden. Prüfen Sie im Zweifel Ihren Mietvertrag. Falls festgestellt wird, dass der Mieter selbst für den Ausfall der Heizung verantwortlich war, muss er die Reparaturkosten tragen. Dennoch muss auch in solchen Fällen der Vermieter die Reparatur der Heizung auf seine Kosten veranlassen.
So gehen Sie bei Heizungsausfall vor
Sofern Sie den Ausfall der Heizung feststellen, sollten Sie diese Schritte in die Wege leiten:
Vermieter über den Heizungsaufall informieren
Im Falle einer nicht ausreichend funktionierenden Heizung ist der erste Schritt, Ihren Vermieter darüber zu informieren und höflich darum zu bitten, das Problem so rasch wie möglich zu beheben. Sollte Ihr Vermieter oder die Wohnungsverwaltung zögerlich reagieren, empfiehlt es sich, dies in Form einer schriftlichen Mängelanzeige zu dokumentieren. In diesem Schreiben setzen Sie eine Frist für die Reparatur. Bei einem Heizungsausfall wird üblicherweise eine kurze Frist von drei bis vier Tagen als angemessen betrachtet.
Protokoll zum Heizungsausfall führen
Wenn Ihr Vermieter bei einem Heizungsausfall nicht sofort reagiert, ist es ratsam, die Raumtemperaturen in Ihrer Wohnung ab dem Zeitpunkt, an dem Ihnen das Problem auffällt, regelmäßig zu notieren. Führen Sie ein Protokoll und erfassen Sie diese Daten mindestens zweimal täglich – tagsüber und abends – und geben Sie die Uhrzeit an. Falls möglich sollten Sie einen Zeugen hinzuzuziehen oder eine kurze Filmaufnahme von der Messung anfertigen. Sollten die Temperaturen über einen längeren Zeitraum nicht ausreichend sein, informieren Sie erneut Ihren Vermieter.
Mietminderung schriftlich formulieren
Setzen Sie den Vermieter schriftlich davon in Kenntnis, dass Sie die Miete mindern und in welcher Höhe. Falls auch Ihre Nachbarn betroffen sind, sollten Sie sich ggf. absprechen und – wie vorstehend dargestellt – bezüglich der Minderungshöhe beraten lassen. Die Mietminderung kann für den gesamten Zeitraum des Heizungsausfalls geltend gemacht werden, vorausgesetzt Sie können nachweisen, dass dem Vermieter der Mangel bekannt war. Fällt beispielsweise im gesamten Haus die Heizungsanlage aus und hat Ihr Nachbar bereits die Meldung gemacht, können Sie sich darauf berufen. Die Miete kann ab dem Zeitpunkt gemindert werden, an dem die Heizung ausfiel. Sie müssen also nicht abwarten, ob der Vermieter eine Reparatur in die Wege leitet und sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass er keine Handwerker finden kann.
Wie niedrig darf die Raumtemperatur sein?
In der Regel soll in Mietwohnungen eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius erreicht werden können. Konkrete und für alle Mieter verbindliche Werte gibt es jedoch nicht. Die Rechtsprechung entscheidet immer im Einzelfall.
Heizungsreparatur selbst in Auftrag geben?
Wenn die Situation kritisch wird, beispielsweise aufgrund extremer Kälte, und der Vermieter nicht reagiert, haben Mieter die Möglichkeit, eigenständig einen Fachbetrieb mit der Behebung des Problems zu beauftragen. Die entstehenden Kosten müssen vom Vermieter übernommen werden, sofern sich herausstellt, dass die Reparatur tatsächlich notwendig war. Achtung: In der Regel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, bevor Sie selbst einen Reparaturauftrag erteilen. Dies ist das letzte Mittel und Sie sollten bedenken, dass Sie als Auftraggeber dann in Vorleistung gehen.
Bei dauerhaft ausbleibender Versorgung mit Heizenergie kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung den Vermieter zur Einhaltung seiner Heizpflicht anhalten (LG Berlin Az. 67 T 9/16).
