Grundsätzlich muss der Mieter mit einer Schadensersatzforderung des Vermieters zu rechnen, wenn er einen Schlüssel verliert. Insbesondere, wenn dieser zu Schließanlage gehörte. In den meisten Wohnhäusern sind moderne Schließanlagen mittlerweile der Standard. Mit dem Schlüssel zur Wohnungstür lassen sich zugleich auch sämtliche anderen Türen aufschließen. Allerdings darf der Vermieter nicht in jedem Fall gleich die Kosten für den Austausch der Schließanlage fordern.
Pauschaler Schadensersatz für Austausch Schließanlage bei Verlust?
Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Schadensersatz nur verlangt werden darf, wenn ein Missbrauch des Schlüssels droht. Kann der verlorene Schlüssel nicht mit einer Adresse in Verbindung gebracht werden, dann ist ein Missbrauch ausgeschlossen. Ein Austausch Schließanlage ist in solchen Fällen nicht erforderlich. So urteilte beispielsweise das Landgericht Berlin (Az. 64 S 196/87).
Schadensersatz müssen Sie also nicht leisten, wenn ein Finder des Schlüssels mit diesem nichts anfangen könnte, weil keine Zuordnung zu einem Haus oder einer Wohnung möglich ist. Oder wenn der Schlüssel von niemanden mehr gefunden werden kann, beispielsweise weil er bei einer Bootsfahrt ins Meer gefallen ist. Solche besonderen Umstände müssten Sie als Mieter allerdings im Zweifel beweisen.
Mieter zahlt nur, wenn Missbrauch des verlorenen Schlüssels droht
Haben Sie den Schlüssel aber direkt vor dem Haus verloren oder gleichzeitig Ihre Brieftasche mit Ausweispapieren, dann kann kommt ein Missbrauch des Schlüssels durch Kriminelle in Betracht. Das Kammergericht Berlin sprach einem Vermieter Schadensersatz zu, dessem Mieter der Schlüssel mitsamt Papieren und Notebook aus dem Auto gestohlen war (Az. 8 U 151/07). Der Mieter habe fahrlässig gehandelt, als er die wertvollen Gegenstände offen im Auto liegen ließ, so die Richter.
Haftung bei Diebstahl?
Eine Schadensersatzpflicht trifft den Mieter nämlich grundsätzlich nur, wenn der Schlüssel aufgrund von mindestens fahrlässigem Verhalten abhanden gekommen. In der Regel liegt das vor. Nur wenn Ihnen die Handtasche samt Schlüsselbund von einem Räuber aus der Hand gerissen wird, trifft Sie keine Schuld. Das Amtsgericht Spandau hat entschieden, dass ein Mieter nach einem Überfall bei dem auch die Schlüssel gestohlen wurden, keine Schadensersatzpflicht traf (Az. 6 C 546/12).
Austausch der Schließanlage muss zeitnah erfolgen
Doch auch, wenn den Mieter ein Verschulden trifft, darf der Vermieter den Schaden nicht nur aufgrund eines Kostenvoranschlages berechnen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Vermieter nachweisen muss, dass der Austausch der Schließanlage tatsächlich erfolgt ist (Az. VII ZR 205/13). Solange dies nicht geschehen ist, hat der Vermieter schließlich keinen Schaden und kann demnach auch keine Forderungen stellen.
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Und: Liegt zwischen dem Verlust des Schlüssels und dem Austausch der Schließanlage ein längerer Zeitraum, ist laut Rechtsprechung auch nicht mehr mit einem Missbrauch des Schlüssels zu rechnen.
Allgemeine Lebenserfahrung entscheidet
In dem entschiedenen Fall des Landesarbeitsgerichts München war der Schlüssel bereits seit vier Jahren verloren gewesen, ohne dass es zu einem Missbrauch gekommen wäre. Die Richter stellten sich auf den Standpunkt, dass nach allgemeiner Lebenserfahrung auch in der Zukunft nicht damit gerechnet werden müsse, dass jemand den Schlüssel findet und sich widerrechtlichen Zutritt zu den Räumen damit verschafft.
Vorsicht bei erweiterter Schlüsselkausel der Hausratversicherung
Kommt es im Zusammenhang mit dem Verlust des Schlüssel zu einem Einbruch, so kommt schnell die Frage auf, ob eine Versicherung den Schaden ausgleicht.
In der Regel kommt die Hausratversicherung auch für Diebstähle auf, bei denen der Einbrecher den Schlüssel des Mieters gestohlen hat und sich damit dann Zutritt zur Wohnung verschafft. Allerdings hat die Klausel einen Haken: Der Versicherungsnehmer muss nachweisen, dass er den Diebstahl des Schlüssels nicht fahrlässig ermöglicht hat. Beispiel: Bei einem echten Raub, trifft das Opfer kein Verschulden. Erbeutet der Räuber den Wohnungsschlüssel und nutzt ihn dann direkt, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, dann muss der Hausratsversicherer für den Schaden aufkommen.
Schwieriger sind Fälle wie dieser: Dem Versicherungsnehmer wurde aus dem Auto die Aktentasche samt Schlüssel gestohlen. Der Versicherungsnehmer hätte nachweisen müssen, dass sein Auto abgeschlossen war. Das konnte er nicht. Somit bliebt er auf dem Einbruchsschaden sitzen. Der BGH bestätigte, dass die von Versicherungsgebern gern verwendete Schlüsselklausel zulässig ist (BGH, IV ZR 118/22).
