Mietendeckel verfassungswidrig – was gilt nun?

Die Frage, mit der sich die Richter am Verfassungsgericht beschäftigt haben, hat weniger mit dem konkreten Inhalt des Mietendeckels zu tun. Es ging vielmehr um die Prüfung der Kompetenzen von Bund und Ländern. Durfte die Landesregierung in Berlin die Mieten durch eine landesrechtliche Regelung begrenzen?

Bundesrecht bricht Landesrecht

Die Regelungskompetenz im Mietrecht liegt nach Art. 72 Grundgesetz (GG)  beim Bund. Danach dürfen die Länder nur „Wohnungswesen“ regeln. Was alles unter das “Wohnungswesen” fällt ist umstritten. Es gilt allgemein der Grundsatz “Bundesrecht bricht Landesrecht”. Das Argument der Mietendeckel-Gegner war also, dass der  Mietendeckel daraufhin zu überprüfen ist, ob er dem bundesgesetzlichen Mietrecht widerspricht. Der Mietedeckel geht über die im BGB verankerte Mietpreisbremse hinaus. Die Richter am Bundesverfassungsgericht kamen zu dem Schluss, dass das Berliner Gesetz gegen die Verfassung verstößt.

Müssen Mieter, die vom Mietendeckel profitiert haben, jetzt nachzahlen?

Das Urteil des Bundesverfassungsgericht hat nun zur Folge, dass betroffene Mieter Nachzahlungen leisten müssen. Rechtsanwälte und Mietervereine haben immer wieder die Empfehlung an Mieter gegeben, sich Rücklagen zu bilden, für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt wird. Im Einzelfall droht nun die Kündigung, sollten die Nachzahlungen nicht zeitnah erfolgen. Denn einen erheblichen Zahlungsrückstand kann der Vermieter zum Anlass für eine Kündigung des Mietvertrags nehmen. Erheblich ist der Rückstand immer dann, wenn eine Monatsmiete überstiegen wird und die Verzugsdauer über einen Monat beträgt.

Ratenzahlungs- und Stundungsvereinbarung treffen

Auch der Vermieter hat in der Regel kein Interesse an der sofortigen Kündigung des Mietvertrages. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, kann es bis zur Räumung viele Monate dauern. Insbesondere, wenn es sich bei den Mietern um sogenannte Härtefälle handelt. Ratsam ist es daher in der Regel mit dem Mieter einen Zahlungsplan zu erstellen und eine entsprechende Stundungsvereinbarung aufzusetzen.

Was gilt nun für Schattenmieten?

Viele neu abgeschlossene Mietverträge in Berlin enthalten sogenannte Schattenmieten. Gemeint ist eine Klausel, die besagt, welche Miete gelten soll, falls der Mietendeckel sich als unwirksam erweist. Inwiefern das Urteil nun auch bedeutet, dass die Schattenmietenklauseln gültig sind, ist noch umstritten.