Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist für den Mieter erheblich: Für Instandhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter keine gesonderten Kosten in Rechnung stellen. Bei Modernisierungsmaßnahmen darf er unter Umständen sogar die Mieter erhöhen. Wir wollen Ihnen in diesem Artikel einen kurzen Überblick über die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung geben.
Nutzen Sie eine Muster Modernisierungsankündigung, um den Mieter korrekt zu informieren.
Wo verläuft die Grenze zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Anders als Instandhaltungen werden bei Modernisierungen Einbauten oder Gebäudeteile neu errichtet bzw. installiert. Modernisierungsmaßnahmen sind also nicht zwingend notwendig, um eine weitere vertragsgerechte Nutzung der Mietwohnung zu gewährleisten. Vielmehr handelt es sich in der Regel eine nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse.
Beispiel: Um zu verhindern, dass im Winter Wärme über die Fenster entweicht, werden spezielle Fenster eingebaut, als Teil einer energetischen Sanierung.
Modernisierungsmaßnahmen können beispielswiese eines der folgenden Ziele verfolgen:
- Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Nachhaltige und dauerhafte Verbesserung des Wohnwerts
- Schaffung neuen Wohnraums
- Energetische Einsparungen
- Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz
Was bedeutet Instandhaltung?
Ist von Arbeiten zur Instandhaltung die Rede, dann sind solche Maßnahmen gemeint, die man treffen muss, um den gebrauchsfähigen Zustand der Wohnung aufrechtzuerhalten bzw. wiederherzustellen. Also alles das, was zur Erhaltung der Wohnung zählt, den Wohnwert aber nicht verbessert. Beispiel: Wenn die Heizungsanlage defekt ist und der Vermieter die gesamte Anlage oder Teile davon austauschen muss, dann sind dies Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache.
Modernisierung darf nicht der reinen Instandhaltung dienen
Wichtig: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen “freiwillig” durchführen. Es darf sich nicht um eine versteckte Instandhaltungsmaßnahme handeln. Denn Instandhaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Abgrenzung im Einzelnen kann schwierig sein. Insbesondere dann, wenn die in der Wohnung vorhandene Ausstattung zwar unmodern, aber noch voll funktionsfähig ist.
Beispiel: Der Vermieter tauscht eine 30 Jahre alte, aber funktionierende Heizungsanlage aus. Die alte Heizungsanlage entsprach nicht mehr der aktuellen Energiesparverordnung. In dem Fall liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor. Der Vermieter muss die Maßnahme ordnungsgemäß – drei Monate vor Beginn der Arbeiten – ankündigen.
