So etwa die Behebung kleinerer Schäden im Rahmen der Kleinreparaturklausel. Diese Klausel müssen einer Inhaltskontrolle standhalten. Sind sie unwirksam geht das zu Lasten des Vermieters und das Gesetz kommt zur Anwendung. Er muss dann wieder für die Instandhaltungsarbeiten aufkommen. Die Formulierung einer wirksamen Kleinreparaturklausel bewahrt Sie vor Ärger mit dem Mieter.

Tipp: Nutzen Sie eine wasserdichte Vorlage für einen Mietvertrag, um Fehler bei der Formulierung der Kleinreparaturklausel zu vermeiden.

Was genau umfasst eine Kleinreparaturklausel?

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bezieht sich auf die Regelung, dass der Mieter für die Reparatur kleinerer Schäden in der Mietwohnung selbst verantwortlich ist. Dies betrifft in der Regel Schäden an den Einrichtungsgegenständen, wie zum Beispiel an Türklinken, Fenstergriffen oder Lampen. Die genauen Regelungen können im Mietvertrag festgelegt werden und können von Vermieter zu Vermieter unterschiedlich sein. In Deutschland ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag rechtlich zulässig, allerdings müssen die Klauseln bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um wirksam zu sein. So darf beispielsweise der Gesamtbetrag der Kleinreparaturen pro Jahr eine bestimmte Höhe nicht überschreiten und es dürfen keine Reparaturen an zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie an Elektro- und Gasanlagen vom Mieter durchgeführt werden.

Hier finden Sie eine Vorlage für die Aufforderung zur Übernahme von Reparaturkosten.

Wie lautet die Definition zur Kleinreparaturklausel

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz enthält eine Definition der Kleinreparaturen. Dort heißt es wörtlich: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ Der BGH hat den Begriff der Kleinreparatur noch weiter eingegrenzt. Abgewälzt werden kann die Reparatur demnach nur auf Gegenstände, die dem häufigen Zugriff der Mieter unterliegen.

Was sind Kleinteile?

Hierzu gehören deshalb auch Rollläden, Jalousien oder Markisen. Nicht dazu gehören die im vorliegenden Fall genannten Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper. Diese Gegenstände unterliegen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters. Auch die Reparatur einer Heiztherme darf beispielsweise nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Wird eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag mit aufgenommen, muss darin auch eine Höchstgrenze geregelt werden.

Keine verbindliche Höchstgrenze im Gesetz

Es müssen die jeweils einzeln anfallenden Reparaturkosten begrenzt sowie ein Jahreshöchstbetrag bestimmt werden. Eine einzelne Reparatur darf einen Betrag von etwa 75 Euro bis 100 Euro nicht überschreiten. Eine feste Grenze ist noch nicht festgelegt worden. Bisher haben Gerichte in der Regel 120 Euro anerkannt. Die Jahreshöchstgrenze liegt bei 7 % bis 8 % der Jahresmiete. Alle Reparaturkosten die darüber hinaus gehen, dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Urteile zum Thema Kleinreparaturklausel

Das Thema Kleinreparaturklausel beschäftigt immer wieder die Gerichte in Deutschland. Hier sind einige Beispiele:

  • BGH-Urteil (Az. VIII ZR 91/88): In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nicht unwirksam ist, wenn sie eine Höchstgrenze für 100 Mark festlegt. Gleichzeitig legten die Richter fest, dass sich die Klausel nur auf Gegenstände beziehen darf, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
  • BGH-Urteil (Az.: Az. VIII ZR 129/91): Hier hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag 150 Mark umfassen darf.
  • BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 129/91): In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Selbstvornahme der Kleinreparatur hat.

Achtung: Der BGH fällt zwar von Zeit zu Zeit Urteile zum Thema Kleinreparatur fällt und billigt darin auch Höchstgrenzen, es gibt aber kein verbindliches Urteil, dass Bundesweit eine bestimmte Höchstgrenze festlegt. Gesetzliche Vorgaben gibt es auch nicht. Daher sollten Sie sich, im Zweifel individuell beraten lassen.