Grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, auf Einsicht in die Unterlagen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen (Einsicht Betriebskostenabrechnung). Belege zu Betriebskosten sind im Einzelfall nicht nur die Originalrechnungen gehören, sondern auch die Verträge des Vermieters mit Dritten sowie unter Umständen auch die Belege über die tatsächliche Zahlung. Lesen Sie hier, was Sie zur Betriebskosteneinsicht wissen müssen.
Tipp: Sollte der Vermieter die Einsicht nicht gewähren oder bestehen Zweifel am Inhalt der Nebenkostenabrechnung, sollten Sie unverzüglich einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.
Update: Abschlagszahlungen an die Gas- und Wärmeversorger für Dezember 2022
Die Betriebskostenabrechnung 2022 sollten Sie genau prüfen. Sofern Sie Energiekosten nicht direkt an den Versorger gezahlt haben, hat Ihr Vermieter für den Dezember 2022 keinen Abschlag zahlen müssen. Diese Entlastung muss Ihr Vermieter spätestens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 an Sie weitergegeben. Prüfen Sie also, die Nebenkostenabrechnung für 2022 genau.
Einsicht in alle Belege zur Betriebskostenabrechnung
So wird beispielsweise in der Abrechnung eines Hausmeisters in der Regel pauschal Bezug auf den vertraglich geregelten Umfang der Hausmeisterarbeiten genommen. Nur durch Einsicht in diesen Vertrag kann der Mieter überprüfen, ob nur umlagefähige Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umgelegt werden.
Belegeinsicht vor Ort
Der Anspruch des Mieters umfasst grundsätzlich nur die Einsicht in die Belege vor Ort, also in den Räumen des Vermieters. Nur in Fällen, in denen dem Mieter die persönliche Einsichtnahme nicht zumutbar ist (etwa wegen großer räumlicher Entfernung), müssen Kopien erstellt werden. Da es keine pauschale Richtlinie dafür gibt, wann die Einsichtnahme nicht zumutbar ist, sollte man sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.
Fotokopien nur im Ausnahmefall
Der Vermieter ist in der Regel nicht dazu verpflichtet, dem Mieter Fotokopien zu übersenden. Auch dann nicht, wenn der Mieter anbietet, die Kosten hierfür zu übernehmen. Als Mieter müssen Sie allerdings nicht persönlich Einsicht nehmen, sondern können einen Dritten entsprechend dazu bevollmächtigen. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH, Az. VIII ZR 78/05). In solchen Fällen muss nach Treu und Glauben der Vermieter Kopien übersenden. Nicht zumutbar ist beispielsweise die Anreise an den weit entfernten Sitz des Mieters. Aber auch persönliche Umstände des Mieter, wie eine schwere Erkrankung oder hohes Alter. Im Zweifel muss immer der Einzelfall beurteilt werden. 12
Heizkostenabrechnung der Nachbarn kann relevant sein
Im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung haben Sie auch einen Anspruch darauf, die Heizkostenrechnungen der weiteren Mieter des Hauses einzusehen. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 65 S 141/12). Denn auf der Einzelheizkostenabrechnung ist jeweils nur der Verbrauch für die eigene Wohnung angeben, sowie der Gesamtverbrauch. Es entsteht für den Mieter damit eine Lücke der Überprüfbarkeit, da er keinen Einblick in den Verbrauch der übrigen Hausbewohner hat.
Mieter muss Gesamtverbrauch nachvollziehen können
Nur wenn der Mieter die Einzelverbräuche aller Mieter kennt, kann er nachvollziehen, ob der Gesamtverbrauch korrekt errechnet wurde. Der Vermieter in dem vom Landgericht entschiedenen Fall, hatte sich den Mietern gegenüber auf den Datenschutz berufen. Dies ließen die Richter nicht gelten. Denn dem Datenschutz sei bereits genüge getan, wenn persönliche Daten der übrigen Mieter geschwärzt werden. Dazu hätte der Vermieter jederzeit die Möglichkeit gehabt. Außerdem wäre es möglich gewesen, die Einwilligung der übrigen Hausbewohner einzuholen.
Zurückbehaltungsrecht für Vorauszahlungen
Doch wie kann man als Mieter den Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege zu Betriebskosten durchsetzen? Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht für weitere Betriebskostenvorauszahlungen (siehe § 273 Abs. 1 BGB), solange der Vermieter Ihnen nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Sollte die Einsichtnahme im Ergebnis nicht erklären, weshalb die Heizkosten so drastisch angestiegen sind, besteht noch die Möglichkeit, dass die Messgeräte in der Wohnung, die Heizkostenverteiler, selbst fehlerhaft gearbeitet haben.
Fehlfunktionen der Messgeräte selbst prüfen
Eine Fehlfunktion können Sie in der Regel selbst grob überprüfen, wenn Sie innerhalb der Heizperiode die Ventile für einen bestimmten Zeitraum (mehrere Stunden z.B. über Nacht) schließen und die jeweiligen Zählerstände vergleichen. Wird trotz abgeschalteter Heizung ein Verbrauch gemessen, besteht Anlass zur Annahme, dass die Heizkostenverteiler nicht korrekt funktionieren. Der Vermieter muss diese dann überprüfen lassen. Doch Achtung: Bedenken Sie, dass Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis auch dann arbeiten, wenn die Heizung aus ist, da auch die Raumtemperatur erfasst wird. Je nach Art der Geräte wird also auch im ausgeschalteten Zustand ggf. noch ein geringer Verbrauch gemessen. Im Zweifel können Sie auch direkt beim Hersteller nachfragen.
