Die Mietkaution Rückzahlungsfrist – wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Der Mieter hat bei Auszug Interesse daran, sein Geld so schnell wie möglich zurück zu erhalten. Der Vermieter benötigt aber nach dem Auszug Zeit, die Räumlichkeiten auf etwaigen Schäden hin zu prüfen. Grundsätzlich gilt: die Kaution ist erst dann zurückzugeben, wenn der Mieter alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt hat. Das bedeutet, dass der Vermieter keine offenen Forderungen mehr hat. In der Regel lässt sich dies zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe gar nicht feststellen. Zum kann die Betriebskostenabrechnung noch Nachzahlungen ergeben. Zum anderen können sich nach dem Auszug versteckte Mängel zeigen.  Wie lange ist also die Mietkaution Rückzahlungsfrist?

Tipp: Die Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution sollte immer schriftlich verfasst werden.

Fälligkeit der Mietkaution bei Auszug?

Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung einer Mietsache generell nach sechs Monaten verjähren (§§ 548 BGB). Spätestens dann, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen. Doch muss der Mieter wirklich ein halbes Jahr auf seine Kaution warten?

Muss man sechs Monate auf die Rückzahlung der Kaution warten?

Nein, der Mieter nicht pauschal sechs Monate warten. Die Frist zur Rückzahlung beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Es muss der Einzelfall betrachtet werden. Als Voraussetzung für die Rückzahlung müssen alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt sein. Das heißt: Es liegen keine Mietschulden vor, es gibt keine verbleibenden Schäden am Mietobjekt und alle vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten wurden durchgeführt. Wurde die Wohnung vom Vermieter nach Schäden überprüft und abgenommen und es bestehen keine Forderungen mehr, so hat der Mieter Anrecht auf sofortige Rückzahlung der Kaution (AG Kassel).

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, so darf der Vermieter einen angemessenen Betrag länger als sechs Monate einbehalten (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01. 2006), wenn nicht für die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben erwartet wird! Ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung bei den Nebenkosten muss begründet sein, so urteilte das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 43b C 133/03, Urteil vom 26.09.2003).

Bundesgerichtshof zur Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann. Diese Entscheidung betrifft die Frage, ob der Vermieter Schadensersatz für Beschädigungen geltend machen kann, auch wenn die Forderung verjährt ist, solange es um die Rückzahlung der Kaution geht. Entscheidend ist laut BGH, dass die Kaution genau dazu dient, solche Schadensersatzansprüche abzusichern, und dass die Möglichkeit zur Aufrechnung auch nach Verjährung der Schadensersatzforderung weiterhin bestehen soll.

Die Klägerin hatte nach Beendigung ihres Mietvertrags die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von ca. 780 € verlangt. Der Vermieter rechnete jedoch mit angeblichen Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen in der Wohnung auf, die die Höhe der Kaution überstiegen. Die Klägerin argumentierte, dass diese Forderungen verjährt seien, da diese erst nach Ablauf der sechs Monate gefordert wurden. Die Vorinstanzen hatten der Frau Recht gegeben. Das Berufungsgericht argumentierte, dass Schadensersatzansprüche nur dann aufgerechnet werden können, wenn sie zum Zeitpunkt der Aufrechnung noch nicht verjährt sind. Dies sei hier nicht der Fall gewesen, da die Forderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt waren.

Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch ist erlaubt

Nach Ansicht des BGH ist eine Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch dennoch zulässig. Die Vereinbarung einer Barkaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Er soll nach Beendigung des Mietverhältnisses unkompliziert gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen können. Auch wenn die Schadensersatzforderung verjährt ist, ist die Möglichkeit der Aufrechnung nicht ausgeschlossen. Was ist damit gemeint? In diesem Fall bedeutet das: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ist eine Geldforderung. Wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache hat, kann er diese Forderungen aufrechnen, aber nur, wenn auch diese Forderungen als Geldforderungen bestehen. Wenn der Schadensersatzanspruch ursprünglich auf Naturalrestitution (also die Wiederherstellung der beschädigten Sache) gerichtet ist, muss der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist bestimmen, dass er stattdessen den entsprechenden Geldbetrag verlangt, um die Gleichartigkeit der Forderungen herzustellen.

Im Ergebnis würde eine Aufrechnung also nicht an der Verjährung scheitern. Deshalb hat der BGH das Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die Schadensersatzansprüche des Vermieters tatsächlich bestehen. (BGH-Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23)

Ändert die Möglichkeit zur Aufrechnung nach mehr als sechs Monaten die Kaution Rückzahlungsfrist?

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat keinen direkten Einfluss auf die gesetzliche Frist zur Rückzahlung der Kaution. Diese Frist bleibt unverändert. Jedoch könnte das Urteil indirekt Auswirkungen auf die Art und Weise haben, wie Vermieter und Mieter mit der Kautionsrückzahlung umgehen. Hier sind die wesentlichen Punkte dazu:

Die Frist zur Rückzahlung der Kaution beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Frist bleibt durch das Urteil unberührt.

Das Urteil stellt klar, dass Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen können. Dies könnte dazu führen, dass Vermieter häufiger versuchen, mögliche Schadensersatzansprüche geltend zu machen, bevor sie die Kaution zurückzahlen.

Tipp: Mieter sollten damit rechnen, dass Vermieter ihre Kautionsabrechnung sehr genau prüfen und mögliche Schadensersatzforderungen auch dann einbeziehen, wenn diese eigentlich verjährt sind. Das könnte zu längeren Auseinandersetzungen führen, bevor die Kaution tatsächlich zurückgezahlt wird. Wenn es zu Streitigkeiten über die Aufrechnung von Schadensersatzforderungen mit der Kaution kommt, könnte es häufiger zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. Gerichte müssten dann prüfen, ob die Schadensersatzforderungen des Vermieters tatsächlich bestehen und ob die Aufrechnung korrekt erfolgt ist. Schwierig ist dies insbesondere mit Blick auf die Beweislage. Wird so spät noch mit einer angeblichen Schadensersatzforderung aufgerechnet, wird es für den Vermieter schwer zu begründen, warum der Schaden erst so spät festgestellt werden konnte.

Damit bleibt es für den Vermieter schwierig, diese Forderungen erfolgreich durchzusetzen, wenn er den Schaden nicht zeitnah dokumentiert und nachweist. Dies unterstreicht die Bedeutung einer gründlichen und zeitnahen Schadensdokumentation bei der Rückgabe der Mietsache.