Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Beachten Sie jedoch, dass bei der Vermietung von Wohnraum das Bürgerliche Gesetzbuch viele Regelungen zum Schutz des Mieters beinhaltet. Wir verschaffen Ihnen hier einen Überblick über die 10 wichtigsten Punkte im Mietvertrag.
Hinweis: Nutzen Sie einen Muster Wohnungsmietvertrag, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Mieterselbstauskunft
Als Vermieter haben Sie selbstverständlich ein hohes Interesse daran, zu erfahren, wer Ihr Vertragspartner ist. Interessant ist beispielsweise die Frage zur beruflichen Situation. So darf der Vermieter abfragen, ob der Mieter sich in einem festen Arbeitsverhältnis befindet und ggf. auch eine Arbeitgeberbescheinigung einfordern. Auch die Frage nach einer Schufa-Auskunft ist zulässig. Doch aufgepasst! Nicht jede Frage muss der Mieter auch wahrheitsgemäß beantworten. Tabu sind beispielsweise Fragen nach der Familienplanung oder bestehender Schwangerschaften. Oder auch die Frage nach Vorstrafen (sofern diese nicht im Zusammenhang mit mietrechtlichen Themen stehen), der Religion oder die Frage, ob jemand ein Musikinstrument spielt. Solche Fragen muss der Mieter nicht wahrheitsgemäß beantworten.
TIPP: Nutzen Sie eine Musterselbstauskunft mit Einwilligung nach DSGVO, um hier die Daten des Mieters datenschutzrechtlich korrekt zu erheben.
Rechte und Pflichten schriftlich festhalten
Ein Wohnungsmietvertrag darf laut Gesetzgeber in der Regel auch mündlich geschlossen werden. Dennoch ist dies nicht zu empfehlen. Denn im Streitfall sind Sie als Vermieter in der Beweispflicht für einzelne Absprachen. Lesen sie hier, warum es sich lohnt einen Mietvertrag in Schriftform abzuschließen.
Befristung – ja oder nein?
Bestimmte Absprachen im Mietvertrag müssen zwingend schriftlich festgehalten werden. Das gilt insbesondere für den Abschluss eines Zeitmietvertrages über Wohnraum. In § 550 BGB ist festgelegt, dass bei der befristeten Vermietung einer Wohnung, der Vermieter immer den Befristungsgrund schriftlich nennen muss. Und zwar spätestens bei Abschluss des Mietvertrages.
Mehrere Mieter?
Oft kommt es vor, dass mehrere Personen in die Wohnung einziehen, beispielsweise Ehepartner, Lebenspartner oder eine WG. Hier sollten Sie als Vermieter genau überlegen, wer als Mieter im Mietvertrag stehen darf. Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern hat den Vorteil, dass diese als Gesamtschuldner für die Mietzahlungen haften. Der Nachteil besteht darin, dass die Mieter nicht einzeln gekündigt werden können.
Genaue Bezeichnung des Mietobjekts
Bei der Bezeichnung des Mietobjekts sollten Sie auf eine genaue Bezeichnung achten. Zählen Sie alle Räume der Wohnung auf, auch die Nebenräume. Gehört zu der Wohnung ein Keller oder ein Garten? Dann schreiben Sie dies mit in den Mietvertrag. Bei der Vermietung einer Garage, muss im Vorfeld geklärt werden, ob diese unabhängig vom Mietvertrag angemietet werden soll oder mitvermietet wird.
Mietpreisbremse beachten
Über die Miethöhe können Sie bei nicht preisgebundenen Wohnraum verhandeln. Doch Vorsicht bei Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt. Hier ist die Miethöhe – mit Ausnahmen – für Neuvermietungen gedeckelt. Liegt in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt der Preis für eine Wohnung mehr als 10 % über dem vorherigen Preis, dann ist Vorsicht geboten. Falls Sie sich als Vermieter auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen wollen, müssen Sie dies schriftlich mitteilen.
Betriebskosten regeln
Der Vermieter darf die laufenden Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings nur, wenn die Vertragsparteien dies schriftlich im Mietvertrag vereinbart haben. Es gibt die Möglichkeit, eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten zu vereinbaren, die dann jährlich abgerechnet werden. Auch die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist möglich. Vorsicht jedoch bei Heizkosten: Die Heizkostenverordnung gebietet in der Regel eine genaue Abrechnung.
Hausordnung
In vielen Mehrparteienhäusern gilt eine Hausordnung. Für neue Mieter ist diese allerdings nur verbindlich, wenn die Geltung der Hausordnung vertraglich vereinbart wurde. Fehlt der Punkt Hausordnung im Mietvertrag, ist der Mieter nicht an die Regelungen gebunden. Besonders heikel ist dies im Fall der Vermietung einer Eigentumswohnung. Denn die von der WEG beschlossene Hausordnung gilt zwar direkt gegenüber dem Vermieter, aber nicht direkt gegenüber dem Mieter. Als Vermieter einer Eigentumswohnung sollten Sie also besonders auf die Vereinbarung der Geltung einer Hausordnung achten.
Schönheitsreparaturen regeln
Ein beliebter Streitpunkt im Mietverhältnis sind die Schönheitsreparaturen. Die 10 wichtigsten Punkte im Mietvertrag kommen also nicht ohne dieses Thema aus. Der Gesetzgeber legt fest, dass der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand halten soll. Dazu zählt auch die regelmäßige Durchführung von Renovierungsarbeiten. Es ist ausdrücklich erlaubt, diese Renovierungspflicht auf den Mieter abzuwälzen. Allerdings ist Vorsicht bei der Formulierung der Klausel geboten. Der Mieter darf nicht unangemessen benachteiligt werden. Daher sind pauschale Fristen- und Quotenabgeltungsklauseln tabu. Wird die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben, muss der Mieter einen angemessenen Ausgleich für den Renovierungsaufwand erhalten.
Kleinreparaturen
Der Vermieter ist grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Geht also beispielsweise ein Fenstergriff kaputt oder tropft der Wasserhahn, dann muss der Vermieter die Reparaturarbeiten ausführen. Für Teile der Mietsache, die einem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und daher schnell verschleißen, kann der Vermieter die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren. Der Mieter muss dann für kleine Reparaturen, die Kosten übernehmen.
