Mietvertrag weitergeben: Darf ein Mieter seine Wohnung an sein Kind weitergeben?

Genau das war der Plan einer Mutter aus Berlin. Sie hatte jahrelang im Berliner Bezirk Wedding mit ihrem Sohn in einer Mietwohnung gewohnt. Der Sohn hatte seit seiner Geburt dort gelebt. Die Mieterin wollte den Mietvertrag weitergeben. Die Vermieterin zeigte sich zunächst auch einverstanden und sagte zu, mit dem Sohn einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Doch diesen lehnten die Mieterin und ihr Sohn ab, da dieser eine Mieterhöhung von 80 EUR sowie eine Staffelmiete vorsah.

Mietvertrag weitergeben oder Untervermietung?

Die Mieterin überließ daraufhin ihrem Sohn trotzdem die Wohnung. Die Vermieterin wollte dies jedoch nicht akzeptieren und kündigte das Mietverhältnis. Sie sah darin eine unzulässige Untervermietung an Dritte. Die Mieterin nahm die Kündigung nicht hin und so hatte in diesem Fall ein Gericht zu entscheiden.

Kündigung bei Auszug des Hauptmieters?

Das Gericht in Berlin-Wedding stellte sich mit seinem Urteil auf die Seite der Mieter. In seiner Urteilsbegründung erklärte es: Die Überlassung der Wohnung an den Sohn habe weder eine fristlose noch fristgemäße Kündigung der Mieterin gerechtfertigt. Die Überlassung einer Wohnung an den dort lebenden Sohn sei keine Untervermietung an Dritte im Sinne des § 553 BGB. Allerdings bedeutet dies nicht, dass die Mieterin den Mietvertrag weitergeben durfte. Es tritt also kein Mieterwechsel ein.

Vermieter muss neuem Vertrag zustimmen

Das Gericht verwies auch auf die ähnliche Situation, wenn der Vermieter verstirbt. Denn in diesem Fall kann das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung lebenden Kind nach § 563 Abs. 2 BGB fortgesetzt werden, ohne dass der Vermieter das Recht zum Widerspruch hat. Und selbst wenn man von einer Untervermietung ausgehen würde, hätte die Vermieterin dieser zustimmen müssen. Denn die Mieterin habe an der Untervermietung das berechtigte Interesse gehabt, ihrem Sohn die vertraute Wohnung überlassen zu können. Amtsgericht Berlin-Wedding, 10.2.2015 (Az. 11 C 271/14)

Rechtsfrage zum Thema Mietvertrag weitergeben ist noch nicht vom BGH geklärt

Vorsicht: Vergleichbare Fälle wurden von anderen Gerichten bereits anders bewertet. So wird teilweise gefordert, dass der Hauptmieter aus dem Mietvertrag die Wohnung weiterhin noch eingeschränkt selbst nutzt. Das wird beispielsweise bejaht, wenn er sich nur drei Monate im Jahr in der Wohnung aufhält oder er nicht seinen gesamten Hausrat mitnimmt. Auf die “radikale” Bewertung des Amtsgerichts Wedding sollte man sich daher im Zweifel nicht verlassen. Zwar gelten generell Kinder nicht als “Dritte”, doch dies ist eben eigentlich nur dann relevant, wenn es um die gemeinsame Haushaltsführung geht. Daher sollte man bei der geplanten Weitergabe der Wohnung an die Kinder darauf vorbereitet sein, für den Streitfall einen gemeinsamen Haushalt nachweisen zu können. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie dafür sorgen, dass Sie nachvollziehbar darlegen können, dass Sie als Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgegeben haben und die Wohnung weiterhin nutzen. Sofern das Kind nicht bereits vorher schon in der Wohnung gewohnt hat, müsste ggf. dem Vermieter auch mitgeteilt werden, wie die Personalien des Kindes lauten.