In vielen Fällen soll laut Mietvertrag am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen. Dabei wird in vielen Klauseln für die Fälligkeit der Miete ausdrücklich auf den Eingang der Mietzahlung abgestellt. Auf die rechtzeitige Überweisung kam es nicht an. Was viele nicht wissen: Seit einem BGH-Urteil haben Mieter schon seit einigen Jahren mehr Zeit, ihre Miete zu bezahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Miete für eine privat genutzte Wohnung spätestens am dritten Werktag eingezahlt, das Geld jedoch nicht beim Vermieter eingegangen sein muss (Az: VIII. ZR 222/15).
Revisionsklage abgelehnt, Mieterrechte gestärkt
Vorausgegangen war eine Revisionsklage gegen ein Urteil des Landesgerichts Köln. Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die mit den Beklagten ein Mietverhältnis eingegangen war, in dessen Vertrag folgender Passus zur Fälligkeit der Miete verankert wurde:
„1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […]
3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […].“
BGH: Fälligkeit der Miete bei Einzahlung nicht bei Eingang
Die Miete der Beklagten war jedoch in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli nicht bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen. Die Klägerin nahm den späten Eingang der Mietzahlung zum Anlass, die Mieter abzumahnen und schließlich den Vertrag fristlos wegen Geldeingang nach Fälligkeit der Miete zu kündigen. Eine Räumungsklage gegen den Mieter veranlasste sie ebenfalls. Zu Unrecht, wie der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe nun feststellte.
Rechtzeitige Einzahlung bei Fälligkeit der Miete
Er entschied, dass die Miete spätestens am dritten Werktag bezahlt werden, jedoch nicht eingetroffen sein müsse. Wichtig sei die fristgerechte Entrichtung der Miete an den Vermieter. Diese Entrichtung beziehe sich aber nach heutigem Verständnis nur auf die Einzahlung und Auftraggebung bei der Bank. Allerdings könne der Mieter, so die Argumentation der Richter, nicht für eventuelle Verzögerungen des Zahlungsdienstleisters – sprich seiner Bank – verantwortlich gemacht werden.
Verzögerungen bei der Bank muss der Mieter nicht verantworten
Das Risiko eines verzögerten Zahlungseingangs liege dementsprechend in Sachen Miete zukünftig beim Vermieter statt beim Mieter. Ein Kündigungsgrund liege nicht vor. Der Stress wegen einer späten Mietzahlung entfällt demnächst also – vorausgesetzt der dritte Werktag des Monats ist noch nicht vorbei.
Viele Formularmietverträge enthalten noch die nun vom BGH für unwirksam erklärte Klausel. Überprüfen Sie daher Ihre Unterlagen und stellen Sie klar, dass der Mieter sich mit seiner Überweisung bis zum 3. Werktag eines Monats Zeit lassen kann.
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