Betriebskosten – erst Einverständnis, dann Widerspruch?

Nicht immer sind die Betriebskosten für den Mieter sofort nachvollziehbar. Daher hat der Gesetzgeber dem Mieter Zeit eingeräumt, die Nebenkosten zu prüfen. Er hat damit die Möglichkeit, die Belege zu durchzusehen und Nachfragen zu stellen und zu überlegen, ob ein Widerspruch Betriebskosten Sinn macht oder ob man sein Einverständnis erklären kann. Dieses sollte nicht voreilig entschieden werden. Zahlen Sie die Nebenkosten im Zweifel zunächst unter Vorbehalt.

Tipp: Nutzen Sie eine Vorlage zum Widerspruch Nebenkostenabrechnung, um Ihren Widerspruch Betriebskosten zu formulieren und Ihren Vorbehalt bei der Zahlung der Nebenkosten zu erklären.

Widerspruch Betriebskosten: Wie lange läuft die Widerspruchsfrist? 

Der Gesetzgeber gewährt dem Mieter eine lange Frist zur Prüfung von Einwendungen gegen die Betriebskosten. Die Widerspruchsfrist zu Nebenkosten läuft bis zu 12 Monate nach Eingang der Abrechnung. Der Mieter kann sich also in der Regel ein Jahr Zeit lassen, um eventuelle Fehler in der Betriebskostenabrechnung vorzutragen (§ 556 Abs. 3 S.5 BGB). In Ausnahmefällen sogar noch länger. Etwa dann, wenn der Vermieter keine Einsicht in die Unterlagen gewährt hat. 

Nebenkosten unter Vorbehalt zahlen

Doch Vorsicht: Um Missverständnissen vorzubeugen, muss klargestellt werden, dass durch die Widerspruchsfrist nicht die Fälligkeit aufgehoben wird. Der Mieter muss also die Nebenkosten zunächst zahlen. Wer sich als Mieter also auf die Prüfung der Abrechnung beruft, sollte das ausdrücklich deutlich machen. Am besten erklären Sie, dass die Bezahlung der Nebenkostenabrechnung zunächst unter dem Vorbehalt der Prüfung erfolgt. Denn eine widerspruchsfreie Zahlung der Nebenkosten wird als Einverständnis gewertet. Was aber, wenn der Mieter die Nebenkosten zwar nicht bezahlt, aber auf anderem Wege sein Einverständnis erklärt? Kann er dann seine Meinung noch ändern und sich auf Abrechnungsfehler berufen? 

Vorsicht bei Vergleichsformulierungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu der Frage, ob die erklärte Zustimmung zur Betriebskostenabrechnung für den Mieter verbindlich ist, Stellung genommen. Darin ging es um den Fall eines Mieters, der bereits auf der Wohnung ausgezogen war. Dem Auszug war eine Räumungsklage des Vermieters vorausgegangen. Als der Mieter zum Räumungstermin nicht ausziehen wollte, bot der Vermieter ihm die Verlängerung der Räumungsfrist an. Die nahm der Mieter an und sicherte im Gegenzug zu die ausstehende Zahlungen zu leisten. Hierunter fielen auch die Nebenkosten. Später berief er sich auf Formfehler der Nebenkostenabrechnung und wollte nun doch nicht bezahlen. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte. 

BGH: Mieter ist an Einverständnis gebunden

Zwar schütze das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) den Mieter generell vor nachteiligen Vereinbarungen mit dem Vermieter. Wenn sich der Mieter aber trotz Möglichkeit der Nachprüfung ausdrücklich mit der Übernahme der Nebenkostenabrechnung einverstanden erklärt, kann er sich später nicht mehr auf Formfehler berufen. Insbesondere dann nicht, wenn der Mieter – wie im entschiedenen Fall – das Einverständnis nach einem Vergleichsvorschlag abgegeben hat. Denn dann müsse man davon ausgehen, dass sich der Mieter Vorteile versprochen hat, so die Richter (BGH, Az. VIII ZR 230/19).