Im Klartext bedeutet dies entweder die vollständige Schließung oder die starke Reduzierung des Geschäftsbetriebes. Für viele ist dies wirtschaftlich nicht tragbar, doch rechtfertigt das bei Gewerbemiete während Corona eine Mietminderung?
Bisherige Rechtslage
Im Rahmen des ersten Lockdowns wurde bereits von April bis Juni 2020 das sogenannte Kündigungsmoratorium eingeführt. Hierbei sollte die Pflicht zur Mietzahlung, sowie die Fälligkeit dieser Miete vorerst unverändert bleiben. Eine Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen der Miete war in diesem Zeitraum jedoch nicht möglich. Von der Möglichkeit der Mietminderung wurde abgesehen.
Hier wurde vor allem auf das Verwendungsrisiko auf Seiten des Mieters verwiesen, wonach die Reduzierung oder der Entfall der Mietzahlungspflicht nur auf bestimmte Aspekte zu stützen ist. Die Rede ist hier beispielsweise von der Unmöglichkeit der Nutzung aufgrund der Beschaffenheit der Mietfläche.
Ein Großteil der Gerichte sah zu Zeiten des ersten Lockdowns keinen Zusammenhang dieser Aspekte und lehnte somit geforderte Mietminderungen ab. Doch auch hier gab es verhandelte Ausnahmen nach Urteilen verschiedener Landgerichte.
Neue Regelung
Gemäß eines mittlerweile in Kraft getretenen Beschlusses von Bund und Ländern besteht die Möglichkeit eine Anpassung der Miete aufgrund von einer Störung der Geschäftsgrundlage zu fordern. Verankert ist diese Regelung in Artikel 240 §7 des Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). Dienen soll dies vor allem zur Entlastung der mietenden Gewerbetreiber.
Zu beachten ist hierbei, dass die Corona-Pandemie nur als solche Störung gewertet wird, wenn die wirtschaftlichen Folgen daraus für den Mieter unzumutbar sind. Zu empfehlen ist es, mit dem Vermieter eine Mietminderung Corona für Gewerbe individuell auszuhandeln.
Störung der Geschäftsgrundlage
Es ist immer dann die Rede von einer Störung der Geschäftsgrundlage, wenn es eine unvorhersehbare, schwerwiegende Veränderung im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gab. Gemäß §313 BGB muss die Veränderung so drastisch sein, dass die Mietpartei das Mietverhältnis nicht oder nur unter anderen Bedingungen eingegangen wäre. Daraus zu schließen ist, dass das Festhalten an einen solchen Gewerbemietvertrag unzumutbar ist.
Gewerbemiete während Corona – Abwägungen im Einzelfall
Dennoch ist hier, wie sonst auch, stets eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Es muss von Seiten des Gewerbemieters nachgewiesen werden, dass das Festhalten an eben jenen Vertrag tatsächlich unzumutbar ist. Maßgebliche Faktoren können hier folgende sein:
- Die konkrete wirtschaftliche Situation des Unternehmens
- Der genaue Umfang der Umsatzeinbuße
- Der Zeitpunkt und die Höhe von staatlichen Hilfen
Informieren Sie sich hier über Tipps sowohl für Arbeitnehmer als auch -geber während des Lockdowns.
