Das müssen Vermieter bei der Zustimmung zur Mieterhöhung beachten
Natürlich zahlt niemand gern freiwillig mehr Miete. Sofern die Mieterhöhungsforderung rechtens und begründet ist, muss der Mieter jedoch zustimmen. Begründete Fälle für eine Mieterhöhung sind nach dem Gesetz eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung, Steigerung der Betriebskosten oder eine Staffelmietvereinbarung, die jedoch bereits im Vorfeld durch den Mietvertrag vereinbart wurde.
Außerdem muss beachtet werden, dass die letzte Mieterhöhung mehr als zwölf Monate zurückliegen muss und dass es eine Frist von zusätzlich drei Monaten gibt, ehe der neue Mietpreis wirksam werden kann. Stimmt der Mieter trotz seiner Zustimmungspflicht innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Schreiben zur Mieterhöhung nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Dafür hat er drei Monate Zeit. Versäumt er diese Frist, muss er mit dem Verfahren von vorne beginnen.
Das setzt eine wirksame Mieterhöhung unbedingt voraus:
Zunächst ist das Schreiben zur Mieterhöhung an die richtigen Adressaten zu senden. Dies sind alle die im Mietvertrag stehen. Wird von beispielsweise zwei Vertragspartnern nur einer angeschrieben, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Wurde im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart kann eine Mieterhöhung von vornherein erst gar nicht geltend gemacht werden, denn hier wurde bereits im Mietvertrag eine Steigung der Miete vereinbart. Ferner darf in den letzten 15 Monaten keine Mieterhöhung durchgesetzt worden sein.
Der Mieter muss seine Zustimmung zur Mieterhöhung auch nicht erteilen, wenn die Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde. Nach dieser darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. In manchen Städten sind es auch nur 15 Prozent - so etwa in Berlin. Der Vermieter ist auch dazu verpflichtet das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Ohne Begründung wäre das Verlangen einer Mieterhöhung bereits aus formalen Gründen unwirksam.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter darf die Miete nur erhöhen um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt eine Übersicht über vergleichbare Wohnungen im selben Stadtteil oder Ortsteil dar. Diese Übersicht wird auch Mietspiegel genannt und kann zumindest in den größeren Städten im Internet eingesehen werden. Der Mieter hat gegen seinen Vermieter allerdings auch einen Auskunftsanspruch und der Vermieter ist verpflichtet die Mieterhöhung zu begründen. Eine weitere Möglichkeit ist die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten. Hier dürfen aber nur maximal 11 Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden. Hier ist auch genau darauf zu achten, ob es sich tatsächlich um Modernisierungsarbeiten, eine energetische Modernisierung oder um eine Instandhaltung handelt.
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