Bedingungen für die Ankündigung einer Mieterhöhung
Achtung: Ein Muster für die Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht Teil dieser Vorlage. Der Mieter kann seine Zustimmung formlos erklären, also beispielsweise auch per Mail. Er muss dafür keine Vorlage des Vermieters nutzen.
Aufgrund des geltenden Mieterschutzes unterliegt eine Mieterhöhung einigen Anforderungen. Grundsätzlich ist eine Anhebung des Mietpreises bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Allerdings muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Aber auch der Umfang der Mieterhöhung ist geregelt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht werden.
Da der Vermieter zur Durchsetzung seiner Mieterhöhung auf die Zustimmung des Mieters angewiesen ist, darf das Schreiben zur Ankündigung der Mieterhöhung nicht den Eindruck einer einseitigen Festsetzung vermitteln. Wenn die Mieterhöhung des Vermieters formal in Ordnung ist und alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten wurden, ist der Mieter verpflichtet, zuzustimmen. Im Falle einer Weigerung kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.
Was heißt ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten innerhalb einer bestimmten Wohnungskategorie; so hat es das Bayerische Oberlandesgericht bereits 1981 formuliert. Es ist also die übliche Miete in einer Gemeinde bzw. in einem Stadtteil für eine vergleichbare Wohnung. Dabei werden Wohnungen mit verschiedenen Ausstattungsmerkmalen verglichen. Eine Wohnung mit Zentralheizung darf also nicht mit einer ohne Zentralheizung verglichen werden. Bei der Berechnung des Mietspiegels werden alle Details einer Wohnung berücksichtigt. Das beginnt bei der Fertigstellung des Hauses und beinhaltet Kleinigkeiten wie das WC mit oder ohne Fenster bis hin zu einer Fahrradabstellmöglichkeit. Die einzelnen Mietspiegel kann man in fast jeder Gemeinde über das Internet abrufen. Seit dem 01.06.2015 kommt der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhte Bedeutung zu, denn hieran hat sich die vom Gesetzgeber erlassene Mietpreisbremse zu orientieren. Das Muster für die Ankündigung einer Mieterhöhung ist rechtssicher formuliert und hilft Ihnen als Vermieter bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Zustimmungsbedürftigkeit des Mieters
Um eine Mieterhöhung durchzusetzen bedarf es der Zustimmung durch den Mieter. Das liegt daran, dass die Parteien einen Vertrag zu bestimmten Konditionen vereinbart haben. Der Vertrag kann deshalb nicht einfach durch einen Vertragspartner abgeändert werden. Da das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum geschlossen wird, muss eine Anpassung durch den Vermieter möglich sein. Aus diesem Grund muss der Mieter seine Zustimmung erteilen, wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Tut er das nicht, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Für die vom Vermieter verlangte Zustimmungserklärung steht dem Mieter eine Bedenkzeit oder auch Überlegungsfrist von zwei Monaten zu. Die Zustimmung bedarf keine Form und kann deshalb vom Miete auch mündlich erklärt werden. Er kann die Mieterhöhung auch einfach akzeptieren indem er die erhöhte Miete zahlt. Zum Ausgleich steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, wonach er die Wohnung mit einer Frist von zwei Monaten kündigen kann.
So nutzen Sie ein Muster Mieterhöhungsschreiben
Muster für Mieterhöhungsschreiben bieten Vermietern die Möglichkeit, die Erklärung einer Mieterhöhung formell korrekt zu erklären. Im Vorfeld sollte der Vermieter jedoch zunächst genau abklären, ob die Mieterhöhung überhaupt zulässig ist. Eine Mieterhöhung kann bei den meisten Mietverträgen nur durchgesetzt werden, wenn dies zuvor vertraglich vereinbart war oder die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Je nach Inhalt des Mietverhältnisses variieren daher die Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben. Daher ist es erforderlich, dass zunächst ein passendes Muster Mieterhöhungsschreiben.Mieterhöhungsschreiben an Wohnraummieter
Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis darf der Vermieter nur unter den im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgesehenen Gründen die Miete erhöhen. In § 558 BGB ist geregelt, dass eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur zulässig ist, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war. Außerdem darf das Mieterhöhungsschreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Wenn diese Grundvoraussetzung gegeben ist, kann der Vermieter mithilfe der Vorlage Mieterhöhungsschreiben darlegen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Das kann entweder anhand eines Mietspiegels erfolgen oder unter Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Unbedingt zu beachten sind dabei die wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale der Wohnung. Zu beachten ist darüber hinaus die sogenannte Kappungsgrenze. Diese liegt in der Regel bei 20 %, kann aber - je nach Wohnlage - auch niedriger sein. Selbst bei erheblichen Abweichungen zur ortsüblichen Miete darf der Vermieter höchstens bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Wenn Sie Ihr Muster Mieterhöhungsschreiben anpassen, sollten Sie unbedingt auf die Kappungsgrenze achten.Zustimmung zum Mieterhöhungsschreiben
Eine Vorlage für ein Mieterhöhungsschreiben ist rechtlich gesehen die Aufforderung an den Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung abzugeben. Denn ohne Zustimmung des Mieters ist eine Mieterhöhung gar nicht möglich. Wenn der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter die Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen. Anders sieht es nur aus, wenn ein Staffelmietvertrag oder ein Indexmietvertrag vereinbart wurde. Sowohl für die Ankündigung einer Mieterhöhung als auch für die Zustimmungen bieten wir kostenlose Muster Mieterhöhungsschreiben. Diese müssen nur noch an die spezifische Situation angepasst werden. Übrigens gelten diese Vorgaben nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei der Gestaltung eines Gewerbemietvertrages sind die Parteien des Mietvertrages freier. Es können die Bedingungen, unter denen die Miete anzupassen ist, frei vereinbart werden. Das bedeutet allerdings auch, dass der Vermieter die Miete ansonsten in der Regel nicht erhöhen darf. Fehlt im Mietvertrag eine Regelung zur Mieterhöhung, dann hat der Vermieter noch die Möglichkeit eine Änderungskündigung auszusprechen.Produktempfehlungen
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