Schönheitsreparaturen in Mietobjekten – beim Auszug streichen?

Zu den üblichen Renovierungsmaßnahmen gehören gestrichene Türen und Fenster sowie gestrichene Wände. Doch muss der Mieter immer beim Auszug streichen? Und in welchem zeitlichen Rahmen muss die Renovierung durchgeführt werden? Diese und weitere Fragen klären wir für Sie im Nachfolgenden! Lesen Sie hier auch alles zum aktuelle BGH-Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen und Beweispflicht des Mieters.

Tipp: Legen Sie in einem Mietvertrag schriftlich fest, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen soll.

Muss man beim Auszug streichen?

Es hängt zum einen davon ab, ob der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen hat und zum anderen vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Des Weiteren muss der Mietvertrag geprüft werden. Eine pauschale Pflicht, beim Auszug zu streichen, gibt es für Mieter nicht. 

Einzug in unrenovierte Wohnung – Mieter muss nicht streichen

Der Mieter muss beim Auszug nicht streichen, wenn er in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Die einzige Ausnahme: Der Mieter hat mit dem Vermieter beim Einzug vereinbart, dass er die Streicharbeiten gegen eine Mietbefreiung für eine angemessene Zeit selbst übernimmt. Der BGH spricht von einem angemessenen Ausgleich. Um Streit darüber zu vermeiden, ob der Ausgleich angemessen war oder nicht, sollte man im Zweifel einen Kostenvoranschlag für die Arbeiten einholen, um später belegen zu können, welche Kosten der Vermieter dadurch gespart hat, dass der Mieter gestrichen hat.

Die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, trägt der Mieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass der Mieter für den Zustand der Wohnung bei Einzug beweispflichtig ist. Hintergrund ist, dass nach geltender Rechtsprechung die Schönheitsreparaturen dem Mieter nicht auferlegt werden können, wenn ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert überlassen wurde, ohne dass er dafür angemessen entschädigt worden wäre. Der Mieter war der Ansicht, der Vermieter müsse beweisen, dass die Wohnung bei Übergabe renoviert war. Dem folgte der BGH nicht. Für die Frage des Zustands der Wohnung bei Einzug gelten die allgemeinen Beweisregeln. Will sich ein Mieter sich darauf berufen, dass die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, muss er dies darlegen und beweisen. Gelingt ihm dies nicht, muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen (BGH, Az. VIII ZB 43/23).

Einzug in renovierte Wohnung – der Zustand der Wohnung ist entscheidend

Ist der Mieter in eine renovierte Wohnung eingezogen, kommt es darauf an, ob die Wohnung bei Auszug objektiv renovierungsbedürftig ist. Hat der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen und wurde im Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen vereinbart, dann muss er bei Auszug streichen, wenn starke Abnutzungserscheinungen erkennbar sind, die über normale Gebrauchsspuren hinausgehen.

Grundsätzlich ist also nicht nur der Inhalt des Mietvertrags, sondern der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs maßgeblich für den Umfang der Renovierungspflicht.

Welche Malerarbeiten fallen unter Schönheitsreparaturen?

Grundsätzlich umfassen Schönheitsreparaturen alles rund um das Anstreichen, Kalken, sowie Tapezieren der Wände, Decken, des Fußbodens, sowie von Heizkörpern und Ähnlichem. Geregelt ist dies im §28 Abs.4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Sind weitere Forderungen des Vermieters im Mietvertrag enthalten, so sind diese unwirksam. Auch eine bestimmte Farbe darf in einer Formularklausel nicht vorgeben werden, sofern die Wände betroffen sind. Möglich ist aber die Vereinbarung von hellen Farben. Voraussetzung dabei ist aber immer, dass die Wohnung auch entsprechend übergeben worden ist. Der Vermieter darf also beispielsweise nicht verlangen, dass die Wohnung hell gestrichen wird, wenn er sie dem Mieter mit dunkelblauen Wänden übergeben hat. Ausnahme: Er trifft dazu eine individuelle Vereinbarung mit dem Mieter und sorgt für einen Kostenausgleich. In einer vorformulierten Klausel wäre es aber nicht zulässig, die Farbe zum beim Auszug streichen genau vorzugeben. Mehr zu dem Thema Farbwahlklausel können Sie nachlesen.

Wann ist der Vermieter zuständig?

Der Grundgedanke bei der Vermietung von Wohnungen ist, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass sich das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand befindet. Geht es also um die übliche Renovierung nach Abnutzung, müsste der Vermieter laut BGB regelmäßig streichen. Zunächst ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber keinerlei Renovierungspflichten für den Mieter bestimmt. Der Vermieter darf also beim Auszug eigentlich nur eine besenrein geräumte Wohnung verlangen. Wenn die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam vereinbart wurde, muss sich dieser um die Renovierungsarbeiten kümmern. Und zwar nicht erst beim Auszug, sondern immer dann, wenn die Renovierung objektiv nötig ist. Es gibt aber hierfür keinen festen Fristenplan. Sollte ein Mietvertrag solche starren Fristen enthalten, dann ist die gesamte Klausel ungültig. Hierzu gleich mehr.

Anders sieht es generell aus, wenn der Mieter selbst durch unsachgemäße Handhabung Schäden verursacht, die über normale Verschleißspuren hinausgehen. In dem Fall müsste der Mieter die Schäden durch Renovierung beseitigen. In der Praxis ist die Abgrenzung oft schwierig. Daher hat der Gesetzgeber den Mietvertragsparteien die Möglichkeit eingeräumt, im Mietvertrag die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu vereinbaren. Wie bereits dargestellt ist es gemäß §535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Sache des Vermieters das Mietobjekt in einem geeigneten Zustand zu überlassen.

Wie oft muss man während der Mietzeit streichen?

Während der Mietzeit muss der Mieter in der Regel gar nicht streichen, denn er darf die Wohnung so gestalten, wie er es möchte. Allerdings darf durch eine Vernachlässigung des Anstrichs nicht die Substanz der Wohnung gefährdet werden. 

Im Allgemeinen gibt aber es zeitliche Empfehlungen für die Malerarbeiten während der Mietzeit.

• Stark beanspruchte Räume wie die Küche, das Badezimmer oder die Toilette sollten alle drei Jahre gestrichen werden.
• Bei Schlaf- und Wohnräumen ist alle fünf Jahre vorgesehen,
• weitere Nebenräume müssen nur alle sieben Jahren gestrichen werden.

Das sind keine verbindlichen Vorgaben. Wenn der Mieter die Wohnung selten oder besonders achtsam nutzt, dann muss er eventuell gar nicht streichen.

Achtung: Eine Renovierung während der Mietzeit ist immer nur dann verpflichtend, wenn diese tatsächlich notwendig ist, um Schaden von der baulichen Substanz der Wohnung fernzuhalten. 

Muss man bei Auszug nach 2 Jahren streichen?

Die allgemeinen Empfehlungen in Mietverträgen oder auch in der Rechtsprechung sehen nicht vor, dass nach zwei Jahren bereits gestrichen werden sollte. Allerdings kann sich durch übermäßigen Gebrauch der Wohnung etwas anders ergeben. Wenn beispielsweise die Wände starke Verschmutzungen aufweisen, die nichts mehr mit normaler Abnutzung zu tun haben, dann muss der Mieter beim Auszug streichen.

Muss man bei Auszug nach 15 Jahren streichen?

Wenn ein Mieter 15 Jahre in der Wohnung gelebt hat, dann geht man allgemein davon aus, dass die Wohnung so stark abgenutzt ist, dass er beim Auszug streichen muss. Doch der Mieter kann sich immer auf den tatsächlichen Zustand der Räume berufen. Wenn er pfleglich mit der Wohnung umgegangen ist oder die Wohnung nur sehr selten genutzt hat, dann muss er nicht streichen. Im Falle eines Rechtsstreits wird sich entweder das Gericht in einem Ortstermin vom Zustand der Wohnung überzeugen oder es wird einen Sachverständigen einschalten.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel ungültig?

Durch im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag können Vermieter die Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten auf den Mieter umlegen. Diese Klauseln sind jedoch nur unter bestimmten Bedingungen rechtskräftig. Zu beachten ist, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sich in den letzten 20 Jahren immer stärker zum Vorteil des Mieters gewandelt hat. Früher übliche starre Fristenpläne und Quotenabgeltungsklauseln sind heute unwirksam. Auch die Einzugsrenovierung und die Endrenovierung darf heute nur noch vereinbart werden, wenn der Mieter angemessen entschädigt wird.

Tipp: Prüfen Sie im Zweifel stets die Wirksamkeit der in Ihrem Mietvertrag enthaltenen Klausel. Wenn der BGH entscheidet, dass eine bestimmte Klausel unzulässig ist, dann wirkt sich dies auch auf Altverträge aus. 

Wann entfällt die Renovierungspflicht?

Immer dann, wenn in Klauseln zu Schönheitsreparaturen Folgendes enthalten ist, gelten diese als unwirksam. Mehr dazu lesen Sie hier in unserem Artikel zu unwirksamen Renovierungsklauseln.

In diesen Fällen ist der Mieter in der Regel zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.  

• bei starren Fristen Verlangt der Vermieter, dass das Mietobjekt beispielsweise in regelmäßigen Abständen zu renovieren ist, so gestaltet sich die Wirksamkeit der Klausel als fragwürdig. Denn eine Renovierung ist nur dann verpflichtend, wenn diese tatsächlich notwendig ist. 
• bei vorgeschriebenen Farben Es ist nicht gestattet dem Mieter vorzuschreiben, welche Farben dieser für Renovierungsarbeiten während des Mietverhältnisses nutzt. Dieser darf also während der Mietzeit jede individuell gewünschte Farbe wählen. Achtung: Der Vermieter darf bei einem Auszug verlangen, dass die Wohnung in einer neutralen Farbe gestrichen wird. Dies ist nicht gleichzusetzen mit der Forderung nach weißen Wänden.
• bei Quotenklauseln Um Quotenklauseln handelt es sich zu Beispiel, wenn der Mieter bevor es zu einem Renovierungsbedarf kommt auszieht, dieser aber dennoch die Kosten für zukünftig anstehende Renovierungen zahlen soll. Auch solche Klauseln sind unwirksam.