Bei der Frage: “Was ist ein Mietvertrag?” denken die meisten Menschen an die Vermietung von Immobilien. Ein Mietvertrag kann aber auch über die Gegenstände abgeschlossen werden, wie Kunstobjekte, Autos oder Baumaschinen. Der gemeinsame Nenner wäre nach Definition im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dass eine Person, der Vermieter, einer anderen Person, dem Mieter, den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewährt.
Übergabe der Mietsache
Und zwar gegen Erhalt der vereinbarten Miete. Der Vermieter hat also die Pflicht die Mietsache im vereinbarten Zustand zu übergeben und der Mieter muss im Gegenzug die Miete zahlen. Das gilt für alle Mietverträge, egal um welche Art von Mietobjekt es sich handelt. Im BGB ist ein ganzer Abschnitt den Rechten und Pflichten von Vermietern und Mietern gewidmet. Der Schwerpunkt der gesetzlichen Regelungen bezieht sich auf Wohnungsmietverträge. Denn die Mieter von Wohnungen sind in den Augen der Gesetzgeber und der Rechtsprechung besonders schutzbedürftig.
In Deutschland leben laut Statistikamt Eurostat im EU-Vergleich die meisten Mieter. 2015 wohnten knapp 50 % zur Miete, während der EU-Schnitt bei nicht einmal einem Drittel liegt. Kein Wunder also, dass hierzulande die Regelung der Miete ein auch wichtiges politisches Thema ist.
Vor Mietvertragsabschluss Mieterselbstauskunft einholen
Ein Mietvertrag über eine Wohnung bindet Mieter und Vermieter für eine längere Dauer. Während der Mieter in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten wieder aus dem Vertrag herauskommt, ist der Vermieter nur bei Vorliegen der gesetzlichen Gründe zur Kündigung berechtigt. Entsprechend vorsichtig sind Vermieter bei der Auswahl ihrer Mieter. Ohne eine umfassende Auskunft über seine finanziellen Verhältnisse zu geben, erhält heute kaum jemand einen Mietvertrag. Was ist zu beachten?
Diese Fragen sind erlaubt
Legitim sind in der Regel alle Fragen, aus denen der Vermieter auf die Einkommensverhältnisse des Mieters schließen kann. So kann er sich Gehaltsabrechnungen zeigen lassen oder auch eine Schufa-Auskunft verlangen. Doch nicht jede Frage des Vermieters muss wahrheitsgemäß vom Mieter beantwortet werden. Eine Mieterselbstauskunft darf sich beispielsweise nur auf die aktuellen und damit relevanten Einkommen- und Vermögensverhältnisse beziehen. Der Mieter muss also keine Auskunft darüber geben, dass er vor Jahren einmal verschuldet war. Auch einen Kinderwunsch muss ein Mieter nicht offenbaren, ebensowenig wie seine Religionszugehörigkeit oder die Mitgliedschaft in Vereinen.
Recht zur Lüge
Bei der Beantwortung unzulässiger Fragen, darf der Mieter daher auch lügen. Wer allerdings zulässige Fragen wissentlich falsch beantwortet, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Hat der Vermieter einen Mietinteressenten schließlich ausgewählt, bereitet er den Mietvertrag vor.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Der Inhalt eines Mietvertrages ist nicht umfassend gesetzlich geregelt. Unerlässlich sind aber Angaben zum Mieter und zum Vermieter sowie eine Beschreibung des Mietobjekts. Hier sollte auf eine sorgfältige Formulierung geachtet werden, so dass die vermietete Wohnung genau identifiziert werden kann. Hat das Haus beispielsweise mehrere Aufgänge, sollte im Mietvertrag die richtige Bezeichnung stehen, ebenso wie das Stockwerk und die Lage. Falls noch weitere Nebenräume zum Mietobjekt gehören, müssen diese ebenfalls in den Vertrag aufgenommen werden, z.B. Kellerräume, Dachkammern oder ein Gartenstück. In dem Zusammenhang sollte auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel in das Vertragsformular aufgenommen werden.
Miethöhe festlegen
Der nächste wichtige Punkt in einem Mietvertrag ist die Miete. Listen Sie auf, welche monatlichen Zahlungen der Mieter leisten muss. Sollen Betriebskosten vom Mieter übernommen werden, dann muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Wenn auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind, dann schreiben Sie das in den Mietvertrag. Auch die Frage der Fälligkeit der Mietzahlung kann im Mietvertrag frei vereinbart werden. Das ist immer dann erforderlich, wenn von der gesetzlichen Regelung (bis zum dritten Werktag am Beginn des Monats) abgewichen werden soll.
Formularvertrag prüfen
In der Regel nutzen Vermieter Formulare für Mietverträge, die alle wichtigen Angaben bereits beinhalten. Achten Sie aber darauf, dass die Vorlagen für Ihre Mietverträge immer aktuell sind. Denn gerade im Mietrecht ergeben sich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof immer wieder Änderungen, die zu einer Unzulässigkeit einzelner Klausel führen können. Ein gutes Beispiel dafür ist die Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Während es vor einigen Jahren noch unproblematisch möglich war, den Mieter zur Übernahme von Renovierungsarbeiten zu verpflichten, muss eine solche Schönheitsreparaturklausel heutzutage gründlich überdacht werden. Zulässig ist sie generell nur noch, wenn der Vermieter die Wohnung frisch renoviert übergibt.
