Denn mit dem Tod des Mieters erlischt nicht immer automatisch das Mietverhältnis.
Was ist Untervermietung?
Untervermietung definiert grundsätzlich die „Gebrauchsüberlassung an Dritte“, geregelt in § 540 BGB. Hierbei stellt der Hauptmieter einer anderen Person den Nutzen des gesamten oder anteiligen Mietobjekts gegen Entgelt zur Verfügung. Nur auf Grundlage der zu beachtenden Regelungen zur Untervermietung wird ein Untermietvertrag rechtlich gültig. Es ist zudem stets zu beachten, dass eine Untervermietung eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine Folge der unerlaubten Untervermietung kann zum Beispiel die fristlose Kündigung sein.
Tod des Hauptmieters
Meist wird mit dem Tod des Mieters zeitgleich der Untermietvertrag beendet, da dieser vom Hauptmieter abhängig ist. Dadurch, dass der Untermieter nach dem Tod des eigentlichen Mieters unrechtmäßig im Besitz des Mietobjekts ist, muss dieses im Normalfall geräumt werden. Sollte der Untermieter sich weigern das Mietobjekt zu räumen kann dieser vom Eigentümer auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Gesamtmiete verklagt werden.
Doch nicht immer endet der Untermietvertrag automatisch, da es sein kann, dass der Hauptmietvertrag durch eine Erbschaft weiterläuft.
Übertragung des Hauptmietvertrages
Wie bereits erwähnt, besteht die Möglichkeit, dass der Hauptmietvertrag auch nach dem Ableben des Hauptmieters weiterhin bestehen bleibt. Gibt es beispielsweise noch einen weiteren Hauptmieter, wird der Mietvertrag einfach fortgesetzt.
Doch auch Erben können in einen Mietvertrag eintreten. Hierbei ist die Rangfolge der Eintrittsberechtigten gemäß §563 BGB zu beachten. Der neue Hauptmieter ist dann in der Lage den bestehenden Untermietvertrag fristgerecht zu kündigen.
Aber auch der Untermieter hat eine Chance auf ein Anrecht auf den Hauptmietvertrag. Sollte kein Erbberechtigter den Hauptmietvertrag fortführen wollen ist damit schon die erste Voraussetzung gegeben. Des Weiteren müssen Haupt- und Untermieter vorher einen gemeinschaftlichen, gemeinsamen Haushalt geführt haben. Das bedeutet, dass sie als Haushaltsgemeinschaft gemeinsam gewirtschaftet haben.
BGH-Entscheidung zum Tod des Hauptmieters
Doch was passiert, wenn sich der Untermieter trotz Kündigung weigert, auszuziehen? Schuldet er dem Vermieter dann die Miete für die ganze Wohnung oder nur für den von ihm bewohnten Teil? Der BGH hat diese Frage am 11.12.2020 entschieden.
Der Fall: Nachdem ein Untermieter nach dem Tod des Hauptmieters das Räumen der Wohnung verweigerte, wurde er nun auf Schadensersatz in Höhe der Gesamtmiete für mehrere Monate verklagt. Bereits Ende 2014 verstarb der Hauptmieter einer 107 m2 großen Wohnung. Kurz darauf forderte der Eigentümer der Wohnung den fristgerechten Auszug des Untermieters. Nachdem der Untermieter dem nicht nachkam wurde er erfolgreich auf Räumung der Wohnung verklagt. Ihm wurde eine Räumungsfrist bis Ende September 2016 eingeräumt.
Knapp ein Jahr später kam es zu einer Zwangsräumung. Zudem verklagte die neue Vermieterin den Untermieter auf Schadensersatz in Höhe von 2.170 Euro. Diese Summe stellt die Gesamtmiete der vergangenen Monate dar.
Nachdem die Klage sowohl vom Amtsgericht Berlin-Schöneberg, als auch vom Landgericht Berlin zugunsten der Eigentümerin entschieden wurde, legte der Untermieter Revision ein. Doch auch diese Revision wurde schlussendlich vom BGH zurückgewiesen. Der BGH sah eine Gesamt-Nutzungsentschädigung als gerechtfertigt, da das Mietobjekt in der Regel nur als Gesamtes vermietet werden könne. Dem Vermieter sei es daher nicht zuzumuten nur Teile der Wohnung zu vermieten (BGH, Az. V ZR 26/20).
