Welcher Mietvertrag ist der beste?

Aus Vermietersicht ist diese Frage sicher in der Regel anders zu beurteilen, als aus Mietersicht. Während Vermieter und Mieter bei der Gestaltung von Mietverträgen über Gewerberäume einen weitgehenden Spielraum haben, gibt es für Wohnungsmietverträge viele Einschränkungen.

Formularklauseln im Wohnungsmietvertrag 

Wenn Sie einen Muster Mietvertrag zur Vermietung von Wohnraum verwenden, dann fällt das Formular rechtlich gesehen unter den Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Egal, ob Sie zum ersten Mal vermieten oder bereits mehrere Mietverträge abgeschlossen hatten. Unklarheiten bei AGB gehen immer zu Lasten des Verwenders. Das bedeutet, dass eine Klausel im Zweifel unwirksam ist, wenn sie gegen die AGB Vorschriften verstößt. Immer wenn der Mieter durch eine Klausel unangemessen benachteiligt wird, darf der Vermieter sich nicht darauf berufen. Um nicht in solche Vermieterfallen zu tappen, sollte man sich zunächst einmal im Klaren darüber sein müssen, welche Art von Mietverhältnis abgeschlossen werden soll.

Die meisten Mietverhältnisse gelten ohne zeitliche Befristung. Ein unbefristeter Mietvertrag über Wohnraum kann von Seiten des Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Und zwar ohne Angabe eines Kündigungsgrundes. Die Kündigung durch den Vermieter gestaltet sich schwieriger. Denn diese ist nur möglich, wenn einer der im BGB aufgeführten Gründe vorliegt, wie beispielsweise Eigenbedarf. Eine außerordentliche Kündigung ist allerdings jederzeit möglich, wenn der Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Der häufigste Kündigungsgrund ist der Mietrückstand. Wenn der Mieter mit  mehr als zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist, muss der Vermieter dies nicht hinnehmen. 

Besondere Mietverhältnisse

Eine Besonderheit ist die Vermietung an mehrere Mieter. Nicht nur unter Studenten ist das Wohnen in einer Wohngemeinschaft beliebt. Wenn Sie als Vermieter nichts gegen die Nutzung der Wohnung durch unterschiedliche Mieter einzuwenden haben, sollten Sie einen WG-Mietvertrag abschließen. Es gibt hierbei zwei gebräuchliche Varianten: Der Mietvertrag kann mit allen WG-Bewohnern abgeschlossen werden. Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft sind in dem Fall Hauptmieter. Wenn einer dieser Hauptmieter seine Miete nicht begleichen kann, haften die anderen Mieter als Gesamtschuldner  für den Mietausfall. Erklärungen des Vermieters müssen sich immer an alle Mieter richten. Eine Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung muss also immer an alle Bewohner der WG adressiert werden. Auch ist es nicht möglich, dass einer der Bewohner den Mietvertrag für sich kündigen kann.

Der Wechsel von Mietern ist also kompliziert, kann aber durch entsprechende besondere Regelungen im WG-Mietvertrag geregelt werden. Eine zweite Variante wäre, dass nur einer der Bewohner Hauptmieter wird und die anderen Mitglieder der Gemeinschaft dessen Untermieter.

Wohnen auf Zeit

In vielen Fällen haben Mieter und Vermieter gar kein Interesse daran, einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung in absehbarer Zeit für sich selbst nutzen möchte oder der Mieter den Wohnraum nur vorübergehend benötigt. In den Fällen ist ein Zeitmietvertrag die beste Lösung. Denn hier endet das Mietverhältnis ohne dass es einer Kündigung bedarf automatisch nach der im Vertrag bestimmten Dauer. Sollte sich nach Ablauf der Befristung für beide Mietvertragsparteien der Wunsch nach einer Verlängerung ergeben, dann ist das jederzeit möglich. Eine Sonderform des Zeitmietvertrages ist der Mietvertrag auf Lebenszeit. Eine solche Befristung auf Dauer ist für den Mieter in der Regel vorteilhaft. Daher ist es unbeachtlich, dass das BGB einen Zeitmietvertrag auf Lebenszeit nicht aufführt.

Vereinbarungen, die einseitig für den Mieter von Nachteil sind, kann der Mieter in der Regel anfechten. Gilt beispielsweise ein Befristung laut Vertrag nur für den Mieter, wäre von dessen Seite nur noch eine außerordentliche Kündigung möglich. Oder ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag. Problematisch werden solche befristeten Mietverträge ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit, insbesondere bei Pflegebedürftigkeit des Mieters. Aus Vermietersicht, sind solche auf Lebenszeit befristeten Mietverträge selten das die beste Option. 

Vermieterfreundliche Regelungen im Mietvertrag

Bei Wohnungsmietverträgen ist der Gestaltungsspielraum für Vermieter – wie bereits erwähnt – eingeschränkt. Dennoch erlaubt der Gesetzgeber es, die Regelungen des BGB zugunsten des Vermieters abzuwandeln. Das bekannteste Beispiel sind die Schönheitsreparaturen. Diese liegen eigentlich vollständig beim Vermieter. Dieser müsste also nach den Bestimmungen des BGB regelmäßig Malerarbeiten in den Wohnräumen durchführen. In einem vermieterfreundlichen Mietvertrag ist vorgesehen, dass die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Allerdings sollte man aufpassen: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat in den letzten Jahren die Gestaltungsmöglichkeiten zu diesem Thema stark eingeschränkt. Starre Renovierungsfristen oder Quotenabgeltungsklauseln sind heute nicht mehr erlaubt. Und: Renovierungsarbeiten muss der Mieter generell nur übernehmen, wenn er selbst in eine renovierte Wohnung eingezogen ist. Eine weitere vermieterfreundliche Klausel im Mietvertrag ist die sogenannte Kleinreparaturklausel.

Bestimmte Teile der Mietwohnung sind dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt und nutzen sich daher im Laufe der Zeit ab. Die Reparatur von Wasserhähnen, Tür- und Fenstergriffen oder der Toilettenspülung kann der Hauseigentümer in begrenztem Rahmen an den Mieter weitergeben. Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligen. Daher muss hierin eine Höchstgrenze pro Einzelreparatur vorgesehen sein sowie eine jährliche Deckelung. 

Besondere Formen des Mietvertrages

Wenn beide Seiten ein längerfristiges Mietverhältnis planen, entscheidet man sich oft für einen Staffelmietvertrag.

Durch die Vereinbarung einer Staffelmiete besteht für beide Mietvertragsparteien Planungssicherheit, da die zukünftige Entwicklung des Mietpreises verbindlich geregelt ist.

Ähnlich sieht es bei Index–Mietvertrag aus: Unabhängig von der ortsüblichen Miete oder Mietendeckel, kann der Mietpreis an den steigenden oder auch sinkenden Verbraucherpreisindex angepasst werden.